地產拖垮迪拜世界中國樓市“打針吃藥”

每經記者  朱小雯  張敏

話題緣起

        11月27日，由金融業和地產業兩輪驅動的迪拜世界陷入了近600億美元外債的泥潭。全球股市為之“傾倒”數日。

        迪拜，這個用世界各國的資本在沙漠上堆積起來的“經濟奇跡”，在金融危機一周年之后，在各方認為全球經濟復蘇回升的態勢下，竟無力地倒在沙灘上，全球經濟復蘇前景也被蒙上陰影。而那些以舉債度日的危險做法再次引起各方的警惕。我們必須清醒地看到，迪拜危機的發生，根本上而言是房地產泡沫和金融泡沫雙重打擊的結果。近10年來，迪拜的房地產吸引了包括歐美、亞洲娛樂圈、體育界明星、富商在內的大量投資，以溫州炒房團為首的中國商人也參與其中。地產業已經成為迪拜的支柱產業。

        而在中國，經過最近10年的發展，地產經濟也已成為各地的產柱產業，更是中國經濟復蘇的主力軍。房地產業在宏觀經濟中的地位過重，會不會出現像迪拜危機這樣的房地產泡沫，中國應該從中吸取什么教訓？我們邀請了4位專家，對此做分析。

兩泡沫同時破

        NBD：“迪拜奇跡”為何會突然演變成一次危機，這次危機的實質是什么？

        何志成：迪拜危機是由于金融泡沫和房地產泡沫的同時破裂所造成的。這其中就是過分追求高風險投資和產業資本過分集中于房地產，一旦房價下跌，泡沫破滅就引發了危機。

        陳國強：在迪拜危機中，有兩點值得注意：第一點是這次危機源自一家公司——迪拜世界公司的債務危機，這個公司是一家半國有半市場性質的企業，從某種程度上，是政府在為它的融資做擔保。同時，在當地市場上，它所占的市場份額是相當大的，雖然我國也有不少壟斷性企業，但從這個意義上講，跟迪拜世界公司不是一個重量級的。

        第二點，在迪拜的經濟增長模式中，房地產開發是外在形式，卻是這個城市的主導產業——現代服務業、旅游業的重要載體。在房地產開發過程中，迪拜吸引了來自全球的熱錢，資金來源十分廣泛。所以，一旦這家公司出現問題，不僅會使整個迪拜經濟元氣大傷，也會像“多米諾骨牌效應”一樣，波及到其他國家和地區。

        NBD：中國的房地產對經濟發展和當前經濟復蘇的作用也十分重要，相比之下，中國的經濟增長和房地產市場發展模式與迪拜的有什么不同？

        牛鳳瑞：兩者的經濟增長模式是不同的：迪拜是在沙漠上建設綠洲，人為建造城市，屬于石油替代性經濟；中國經濟則伴隨著工業化和城市化進程，內在動力十分強大，這決定了中國經濟的相對安全性。

        陳國強：迪拜的房地產市場很單一，基本上可以說就是一家公司在起決定性作用。中國房地產市場有很強的區域性，一線城市與二三線城市、東部地區與中西部地區的市場表現差異很大，所以我們在市場調控時通常也很謹慎，需要考慮到各地的不同情況。

        同時，與迪拜世界公司不同，中國房地產市場的資金主要來自于國內銀行貸款，相對穩定。這決定了一旦市場出現問題，它波及的范圍比較小。

改革土地財政

        NBD：迪拜是靠房地產拉動經濟，中國房地產行業同樣也對經濟增長有較大的拉動作用，從迪拜危機中，我們應該借鑒什么？

        張之驤：這次危機有很突出的一點，是在順經濟周期時，利率低，流動性多，會出現很多泡沫，體現在房地產，也體現在股市。那么，貨幣當局應該掌握好宏觀政策，其中資金流動的次數反映出的經濟總量非常重要，還要考慮到外部資金流入起到推波助瀾的作用。

        從國際層面來講，國際貨幣基金組織及各個經濟體，對主要儲備貨幣的發行、匯率的走勢都要有冷靜的分析。

        而經濟體本身，投資大戶都是機構投資者，他們不能完全順著經濟周期去做，不然可能相當被動。這次危機中，他們應該負相當大的責任，危機的買單者也應該是他們。

        而我們目前的投資產品很少，利率被管制，銀行幾乎只靠利差盈利，自從政府刺激政策出來之后，很多資金又轉到房地產。

        牛鳳瑞：我們在分析中國經濟和房地產市場過程中，有一種傾向，就是過度解讀國外經濟變動對中國的影響，似乎其他國家在經濟發展中遇到的問題，中國就一定會遇到，其他國家房地產市場出現的問題，中國也一定會出現。

        我認為，迪拜危機不會對中國產生太大的影響，中國也不會發生類似的危機，但有兩個問題值得我們警惕：一是我國的房地產市場發展更多依賴政策調控，我們要注意調控政策的科學性，使政策能夠尊重市場規律，適應現階段的經濟發展要求；二是我國的市場經濟體制還不夠完善，產品質量問題、捂盤囤地問題、市場秩序問題等都存在，需要進一步加強監管。

        陳國強：如果一個國家的經濟發展過分依賴某個產業，那么這種發展模式很容易出問題。中國不可能發生類似的危機，但從迪拜危機中，我們可以借鑒的是應該培育更多的經濟支柱，使拉動經濟增長的動力更加多元。

        在我國很多地方，房地產業是支柱產業，“土地財政”也成為當地財政收入的重要部分，這種現象不僅催生了房地產市場的大量問題，也不利于當地的經濟發展，亟須改變。

調整樓市政策

        NBD：在我國固定資產投資中，房地產投資也占據了相當大的比重，怎么看待這個現象？最近，中央高層已經提出“要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展”，是不是中央要出臺調控措施？

        何志成：中國的產業資本越來越集中于房地產，今后一旦政策有調整，對整體經濟和購房者的打擊會非常大。居民財產的60%到70%用于購房，他們是經不住打擊的。

        現在普遍預計房價還要漲，但是房價不可能無限上漲。之前中央不出臺有力的調控措施，是由于經濟復蘇基礎還未穩固，房地產是主力軍，現在還不是時候；但是，如果房價漲得太過厲害，國家肯定是要收緊政策的，最終肯定會對樓市出重拳。

        現在高層已經在研究物業稅，深圳市有關方面說3年后推出，這就是信號，按房屋購價收稅，不可能再無成本養房，投機者受沖擊將非常大。

        牛鳳瑞：我國目前這個階段的主要矛盾是落后的生產力與不斷增長的物質需求的矛盾。

        縱觀今年的房地產市場可以發現，市場供不應求的態勢非常明顯，很多地方都出現了“搶房”現象，而且大部分是期房，這也佐證了市場需求是強烈的。所以，我認為，房地產業的火爆是我國特定發展階段的必然結果，不能把它當成“洪水猛獸”。

        NBD：有人說經濟增長過分依賴房地產業，催生這個行業的泡沫，也增加了銀行的金融風險，如何看這個問題？應該如何去調控？

        牛鳳瑞：房地產行業并沒有出現過大的泡沫，雖然市場上也有一些投資型需求，但總體而言，剛性的自住需求仍然占大部分。同時，房地產貸款僅占銀行貸款比例的1/7~1/6，并沒有增加銀行的金融風險，是銀行的內部治理結構出現了問題，需要進行改革而已。

        房地產市場最大的矛盾與中國現在的發展階段相似，即供不應求。基于這種基本態勢，我認為房地產調控政策的基本方向就是增加有效供給，而不是在政策上設置門檻。增加供給的手段主要是打擊捂盤、囤地，調整供地節奏，維護市場秩序。如果像一些人所說的那樣，既要保障住房，又收緊房地產政策，那豈不是“一只腳踩剎車，一只腳踩油門”？

誰能拯救迪拜

        NBD：迪拜危機會如何發展？會否引發比較大的波動？有哪些經濟體和領域是受影響比較大的？

        何志成：危機如何發展還需觀察，關鍵是怕連鎖效應，產生一連串惡性反應。一旦油價大跌，迪拜一是無法償還債務，二是收入來源大幅縮減。迪拜本來就是在沙漠上，要用石油溢價的收入來建金融中心，那些樓光每年的維護費都上百億，要是沒人去住就都成了一片廢土了。這次歐洲的銀行會受比較大的沖擊，它們其實在上一輪的金融危機中，壞賬覆蓋率是比較低的。

        張之驤：對，主要債權國會和迪拜世界定延期還款的規劃，迪拜政府會提供一些資金先還一點，因為新的還款規劃肯定會要求更高更苛刻。這次危機，菲律賓和印尼等東南亞國家受波及比較大。因為菲律賓有大量勞工在迪拜工作，現在那么多工程停工了，好多工人只有回國，菲律賓1/3到1/2的外匯儲備是外出務工匯回國的錢。

        NBD：那么如何解決迪拜危機？中國可以做什么？比如中國與迪拜石油換貸款，可行么？

        張之驤：這都得看雙方，幫忙的具體手段是很多，也不排除這一方法。比如有個石油的單子，中國可以提前支付。這個問題不必回避，迪拜除了石油也沒有太多其他的東西了。另外IMF會有反應；從地區來講，中東或者海灣會有地區性的安排，如果它們對中國提出一些請求，我們也會有緊急的反應；還有就是雙邊層次，在貨幣安排上可以有救助方案，也可以有貿易層次上的行為。迪拜會多方面地尋求途徑和選擇。

        何志成：目前各國政府的警惕性比較高，聯合行動的意志力會比較強，這個危機會被各國聯合摁住限制在一個局部的地區內；另外阿拉伯世界也是比較有錢的。其實，我認為，各個經濟體仍然沒有足夠吸取全球金融危機的教訓，仍然是用錢救市，而且從今年上半年來看，各個金融機構追逐高風險投資的偏好仍然很強。從迪拜危機看，首先我們的經濟發展不能主要依靠房地產，第二投資不能總是高杠桿地操作，在市場火爆和狂熱時要想到危機。

        NBD：盡管中國經濟可能受迪拜危機的影響不大，盡管中國經濟在金融危機中復蘇較快，但是我們需要吸取的教訓和引以為戒的東西很多。迪拜危機如何發展，目前還需觀察，我們也將繼續關注。謝謝各位。

　對話記者

每日經濟新聞記者  朱小雯  張敏

　對話嘉賓

張之驤  中國駐IMF前執行董事牛鳳瑞  社科院城市發展與環境

研究中心研究員

何志成  中國農業銀行高級經濟

學家

陳國強  北京大學房地產研究所

所長



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