淡馬錫拋售致佳兆業暴跌 郭英成家族火線增持

　　每經記者 胡廷鴻 發自深圳

　　港股上市房企佳兆業（01638，HK），5月12日突遭國際投資機構新加坡淡馬錫折價拋售，并套現近12億港元。

　　淡馬錫的折價拋售導致佳兆業股價當日暴跌近兩成，佳兆業集團董事局主席郭英成及其家族隨即以每股2.808港元均價火線增持1240萬股。

　　作為佳兆業的戰略投資者，此次拋售所持佳兆業全部股權時機頗為微妙，分析人士認為，目前內地房地產市場調控進入關鍵時期，看空內地樓市和佳兆業后續贏利成為淡馬錫退出佳兆業的主要原因。

　　看空內地樓市 淡馬錫“逃離”佳兆業

　　在此之前，新加坡淡馬錫控股作為佳兆業的戰略投資者，2007年攜手凱雷收購佳兆業集團4.3億股，占整個佳兆業總股本的8.79%，并持有至今。

　　5月12日，淡馬錫控股以每股3.02—3.12港元的價格，低于前一日收市價3.39港元8%—11%的折扣拋售佳兆業3.93億股，約占佳兆業總股本的8%。最后淡馬錫控股成功套現1.53億—1.58億美元，折合約11.9億~12.3億港元。

　　此次淡馬錫控股如此高折扣率拋售，事先任何毫無預兆，隨即引發佳兆業當日股價收盤暴跌18.13%。

　　為防止股票遭受惡性拋售，挫傷其它股東和投資者的信心，郭英成及其家族緊急透過大正投資有限公司增持12,400,000股佳兆業股份，平均股價為2.808港元。至此，郭英成家族持有佳兆業集團股權的比例，由原來的61.70%增加至61.95%。

　　談及遭投資機構“叛離”而臨危增持，郭英成表示：“作為佳兆業的大股東及主席，今次增持公司股份反映了本人對集團的前景充滿信心。”

　　但中投顧問房地產行業研究員韓長吉分析認為，看空內地樓市，進而對佳兆業在內陸的盈利前景看空或許是淡馬錫打折拋售佳兆業的主要原因。

　　事實上，淡馬錫控股看空內地房地產市場并不無道理。當前，內地房地產市場雖歷經多次調控，然一線城市房價仍未見松動，可能會進一步加劇調控。其次，多次央行加息也預示著國內通脹形式更加嚴重，宏觀經濟調控措施恐將更加嚴厲。

　　除此之外，韓長吉還認為，保障房建設有可能改變內地房地產供需狀況，導致房地產行業萎縮，導致房企贏利前景黯淡。

　　而淡馬錫控股大手筆拋售佳兆業股權，很可能引發市場投資者外界質疑企業經營狀況。

　　對此，韓長吉稱：“佳兆業在全國的房地產布局基本完成，且2010年業績增長較快，土地儲備也在合理范圍，基本上排除了淡馬錫因為佳兆業經營狀況惡化而減持的因素。”

　　據佳兆業2010年報顯示，去年全年累計實現銷售面積86.73萬平方米，銷售額達到101.04億元，同比增長26.8%和67.1%。

　　調控或加碼 佳兆業資金鏈或受壓

　　事實上，郭英成以增持的方式來穩定投資者信心并不是第一次。去年12月郭英成及其家族就從大手筆買進6651.3萬股，以提振投資信心。其初衷在于，自從2009年赴港上市成功之后，佳兆業股價就一路下跌，半年里跌幅一度超過50%。

　　實際上，與內地其它房地產企業相比，佳兆業一向以舊改、收購爛尾樓而聞名，在此經驗豐富。

　　通過近幾年發展，總部設在深圳的佳兆業不斷在二、三線具發展潛力的城市積極增購土地，拓展長三角、成渝地區、華中地區及環渤海地區市場的版圖，進一步深化佳兆業的全國布局。

　　資料顯示，截至2010年末，佳兆業集團擁有土地儲備2150萬平方米，可供未來三至五年的開發需求。而2010年，佳兆業全年銷售額也罕見突破100億。

　　但隨著內地房地產調控的加碼，房地產市場形勢變得更加復雜。2011年第一季度，佳兆業實現累計合約銷售收入12.07億元，同比減少5%。

　　與此同時，佳兆業一直延續了其在舊改方面瘋狂拿地的作風。今年3月5日，占地面積約32萬平方米，規劃總建筑面積約128萬平方米的佳兆業深圳寶吉項目啟動拆遷儀式。

　　事隔幾日，佳兆業也宣布獲得通過投標方式，成功競得位于深圳鹽田區鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目改造權。該項目總用地面積約26.6萬平米，規劃建筑面積約為107.1萬平方米。

　　而去年11月一個月內，佳兆業通過競拍方式，以約人民幣29億元成功競得13幅土地，總建筑面積達到328.7萬平方米。

　　對此，有分析稱，如此密集拿地需要消耗大量現金流，在今年宏觀調控加劇的情況下，房企資金鏈壓力將更大。

　　佳兆業是否存在資金鏈壓力？對此，佳兆業集團內部人士否認了這一說話，稱：“不存在這一情況。”

　　而韓長吉也認為：“從2010年佳兆業年報來看，佳兆業的現金流量穩定，資金鏈狀況良好。另一方面，今年佳兆業積極在二三線城市增購土地，其后期經營受到調控的影響也較小。此外，佳兆業的負債率也屬于正常范圍所以佳兆業的資金狀況今年不會有大問題。”

　　盡管如此，在深圳“限價令”和中海地產率先降價的壓力之下，佳兆業日期已現降價促銷，回籠資金的苗頭。5月1日，位于深圳布吉佳兆業大都匯正式開盤。日前，該項目均價已由20000元/平方米降至17000元/平方米，直降3000元進行促銷。

　　對此，佳兆業內部人士證實了降價促銷的事實，并稱這是為了慶祝佳兆業成立12周年而推出的促銷活動。為此，該人士還透露，今年全集團各城市樓盤都有不同程度的降價促銷活動。