中信海南九盤(pán)聯(lián)動(dòng)旅游度假物業(yè)或陷同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的推進(jìn)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涌入海南開(kāi)發(fā)旅游度假物業(yè)。今年上半年，作為擁有環(huán)海南東海岸最大地產(chǎn)項(xiàng)目資源的中信一口氣打出“九盤(pán)聯(lián)動(dòng)”的旗號(hào)。隨著包括中信、華潤(rùn)、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、魯能、富力等開(kāi)發(fā)商扎堆海南，大體量的一線海景項(xiàng)目即將面市。明后年，海南旅游度假物業(yè)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，一場(chǎng)圍繞旅游地產(chǎn)的樓市大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

中信“九盤(pán)聯(lián)動(dòng)”

    在海南東部海岸邊上，一個(gè)叫博鰲的小鎮(zhèn)因亞洲最大的半官方論壇聞名全球。作為博鰲最大的“地主”，擁有10.2平方公里核心區(qū)開(kāi)發(fā)土地資源的中信地產(chǎn)雄心勃勃。顯然，中信的雄心不僅局限在這個(gè)海濱小鎮(zhèn)，從今年3月份開(kāi)始，中信裹挾正在海南開(kāi)發(fā)的九個(gè)旅游度假項(xiàng)目席卷全國(guó)。

    沿著海南東部海岸線，從海口、博鰲到香水灣、三亞，中信正在加緊規(guī)劃開(kāi)工建設(shè)海口臺(tái)達(dá)、博鰲山欽灣、玉帶灘、沙坡島、千舟灣、龍?zhí)稁X、三江口、香水灣、三亞鹿回頭等9大項(xiàng)目。

    僅在博鰲，中信的千舟灣、山欽灣、三江入海口、玉帶灘等6大項(xiàng)目扎堆在此。據(jù)悉，目前中信在整個(gè)博鰲核心片區(qū)擁有五千多畝的土地儲(chǔ)備，將陸續(xù)投資上百億。中信計(jì)劃在博鰲核心區(qū)打造成擁有高爾夫球場(chǎng)、一線海景資源的濱海休閑度假基地。

    “我們項(xiàng)目靠近亞洲博鰲論壇，又有海景、高爾夫球場(chǎng)。”在博鰲千舟灣項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員向記者極力推薦，“現(xiàn)在我們?cè)诟憔疟P(pán)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，只要客戶購(gòu)買(mǎi)任何一個(gè)樓盤(pán)，都可以免費(fèi)享受中信九大項(xiàng)目的旅游度假體驗(yàn)。”

    據(jù)悉，千舟灣項(xiàng)目是中信進(jìn)入海南的第一個(gè)度假項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資達(dá)15億元。在售的樓盤(pán)有30~130平米的度假公寓，均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，以及超大型獨(dú)棟和聯(lián)排別墅。“大部分客戶都是來(lái)自全國(guó)各地的投資客，本地購(gòu)房的人很少。”上述銷(xiāo)售人員稱(chēng)。除此之外，中信在海口的臺(tái)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目、三亞的鹿回頭項(xiàng)目、博鰲的山欽灣、玉帶灘、沙坡島等項(xiàng)目也正在規(guī)劃建設(shè)中。

    據(jù)記者了解，盡管中信九大度假項(xiàng)目分布在四個(gè)不同城市，但產(chǎn)品類(lèi)型和景觀資源卻類(lèi)似。如海口的中信臺(tái)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目，位于臺(tái)達(dá)高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，其產(chǎn)品類(lèi)型和開(kāi)發(fā)思路與千舟灣項(xiàng)目類(lèi)似，分三期開(kāi)發(fā)，以小高層和別墅為主。

    對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著海南旅游度假產(chǎn)品增多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。據(jù)了解，除了中信，包括華潤(rùn)、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、魯能、富力等開(kāi)發(fā)商近年來(lái)也在海南開(kāi)發(fā)了不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如萬(wàn)科浪琴灣、雅居樂(lè)清水灣、華潤(rùn)石梅灣等。

    據(jù)悉，為了吸引客戶，中信規(guī)劃的九大項(xiàng)目中，其依托的景觀資源一種是海景風(fēng)光，另一種是高爾夫球場(chǎng)，并融合健康養(yǎng)生、休閑度假等概念。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)項(xiàng)目的休閑度假娛樂(lè)設(shè)施并不完備，周邊的配套實(shí)施也不完善，僅僅是打出了資源整合的旗號(hào)。

    對(duì)于中信九大項(xiàng)目可能產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，記者昨日向中信地產(chǎn)公司發(fā)去采訪提綱，但截至記者發(fā)稿，仍未收到相關(guān)答復(fù)。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)難以避免

    除了在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨于同質(zhì)化之外，中信在海南的旅游度假項(xiàng)目也受到限購(gòu)政策的影響。

    2011年上半年，由于海口、三亞出臺(tái)限購(gòu)政策，隨即海口樓市成交量下降60%。“海口的限購(gòu)政策對(duì)項(xiàng)目還是有一定影響。”中信臺(tái)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目售樓人員向記者坦承。而原計(jì)劃今年開(kāi)工建設(shè)的玉帶灘項(xiàng)目，也不得不推遲開(kāi)發(fā)。

    記者從海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，目前海口將繼續(xù)限購(gòu)政策，外地投資客只允許在本地購(gòu)買(mǎi)一套房，并要求提供納稅和繳納社保證明。自2004年在博鰲投資開(kāi)發(fā)千舟灣項(xiàng)目以來(lái)，正在進(jìn)入收獲期的中信度假項(xiàng)目卻遭受調(diào)控政策，市場(chǎng)成交量低迷，而不得不通過(guò)九盤(pán)同售的方式，以推動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售、減輕資金占用。

    對(duì)此，京基集團(tuán)品牌營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理熊偉認(rèn)為：“同類(lèi)產(chǎn)品是否太多，能否吸引資金聚集，這是目前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的重要考慮。”在他看來(lái)，中信推出九盤(pán)聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)市場(chǎng)承受能力、客戶調(diào)研、產(chǎn)品同質(zhì)化都應(yīng)該有一定的判斷，應(yīng)該能推動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策已成常態(tài)，項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣的核心在于銷(xiāo)售渠道，以及尋找具備一次性付款和分期付款能力的客戶群體。

    據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前購(gòu)買(mǎi)海南旅游度假項(xiàng)目的客戶大部分來(lái)自全國(guó)各地的投資客。華泰聯(lián)合證券的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，來(lái)自我國(guó)北方的購(gòu)房需求占海南整體市場(chǎng)需求的50%以上。而我國(guó)富裕人群集中在東南沿海地區(qū)，他們對(duì)海南冬季溫暖氣候資源的渴望度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北方人群。

    據(jù)此，華泰聯(lián)合證券認(rèn)為，目前海南房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)將未來(lái)的預(yù)期利好消化，短期內(nèi)缺乏進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。隨著海南旅游度假項(xiàng)目增多，預(yù)測(cè)從明年開(kāi)始，海南一線海景樓盤(pán)供應(yīng)量將達(dá)到市場(chǎng)頂峰，屆時(shí)中信在海南的九大項(xiàng)目如期推出，這類(lèi)度假產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將難以避免。

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