萬科擬B轉(zhuǎn)H股今復(fù)牌 估值有望抬高

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蓬勃    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蓬勃

停牌20多天后，萬科A（000002，前收盤價10.12元）終于在1月19日公布外界期待的B轉(zhuǎn)H股方案，公司A股、B股自1月21日起復(fù)牌交易。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，即便是順利轉(zhuǎn)股，萬科仍要面對避免同業(yè)競爭，盡早實(shí)現(xiàn)海外融資等問題。

增強(qiáng)兩地融資優(yōu)勢/

方案顯示，萬科擬申請將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹的方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。同時，萬科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，具體價格是在深萬科B（200002，前收盤價12.50港元）停牌前的收盤價上溢價5%，即每股13.13港元。轉(zhuǎn)股方式與此前的中集集團(tuán)（000039，收盤價12.96元）相比并無太大差異。

若萬科B轉(zhuǎn)H方案能順利實(shí)施，除A股市場外，萬科還將擁有兩個港股融資平臺，其逐年上升的融資成本壓力或?qū)⒌玫骄徑狻H僅依靠銷售回款和銀行貸款輸血，萬科龐大的發(fā)展規(guī)模難以獲得合理支撐，公司也一直在尋求多元化融資路徑。在去年7月16日，萬科完成對南聯(lián)地產(chǎn)的重組，并持有重組后南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約79.26%。這次收購一直被市場解讀成試圖建立新的融資平臺。

自2007年萬科通過增發(fā)A股募集資金后，已有近6年時間沒有在A股市場融資，反之，其通過信托和銀行貸款等融資渠道付出了相對于其他大型地產(chǎn)上市公司更多的利息費(fèi)用。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬科近3年的財報發(fā)現(xiàn)，公司年度利息支出大幅增長。而多個融資平臺的存在將為萬科緩解財務(wù)狀況，拓展海外業(yè)務(wù)提供良好的支持。

毋庸置疑，B股轉(zhuǎn)H股再次為萬科提供了新的融資可能，這對A股房地產(chǎn)企業(yè)來說，顯得格外重要。然而，不管是中集集團(tuán)還是萬科，想順利在H股市場融資，同樣需要得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審批，政策開放度成為其H股融資的最大阻力。

面臨同業(yè)競爭/

萬科欲通過南聯(lián)地產(chǎn)融資，面臨的另外一個難題是如何解決同業(yè)競爭問題。南聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)注入或者募集資金，其業(yè)務(wù)定位必須是與母公司不相關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，即南聯(lián)地產(chǎn)可用來發(fā)展萬科的海外業(yè)務(wù)，或者與萬科現(xiàn)有業(yè)務(wù)無關(guān)的業(yè)務(wù)。

據(jù)媒體報道，萬科有可能將南聯(lián)地產(chǎn)作為投資物業(yè)平臺，將轉(zhuǎn)板的萬科B作為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)平臺，以避免兩個公司業(yè)務(wù)出現(xiàn)交叉。也有券商人士認(rèn)為，南聯(lián)地產(chǎn)作為一家注冊地為開曼群島香港主板上市公司，其融資受到的監(jiān)管較少，而即使萬科B股能順利轉(zhuǎn)板，通過H股融資也會受到監(jiān)管部門的諸多約束。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，萬科在完成對南聯(lián)地產(chǎn)收購后的前兩年面臨重大資產(chǎn)重組的限制，這意味著萬科對南聯(lián)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)重組仍需時間。無論是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆，還是海外業(yè)務(wù)注入，對于現(xiàn)在的萬科來說，都不具備現(xiàn)實(shí)條件。

估值水平或趨同于H股/

A股市場的低迷意味著萬科的估值大大低于在香港聯(lián)交所上市的同類房地產(chǎn)開發(fā)商。眾多機(jī)構(gòu)紛紛看好萬科今年的銷售情況，如果以機(jī)構(gòu)預(yù)測的萬科A今年的市盈率7.9倍為標(biāo)準(zhǔn)的話，萬科B股轉(zhuǎn)為H股有可能幫助其縮小價格與賬面價值比高達(dá)2倍的差異。

作為財務(wù)穩(wěn)健、治理結(jié)構(gòu)完善的龍頭房地產(chǎn)公司，萬科如成功登陸H股，完全可以獲得與中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖地產(chǎn)等公司類似或者更高的估值。如果萬科的估值要達(dá)到主流港股房地產(chǎn)上市公司的平均水準(zhǔn)，則萬科A、B股或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ星椋⑶褺股的表現(xiàn)將更甚于A股。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，中集集團(tuán)在成功實(shí)現(xiàn)B轉(zhuǎn)H股后逐漸形成穩(wěn)定的估值溢價，H/A的估值溢價大約在15%，如果按照同樣的溢價比率，那么萬科B股相對A股的溢價也應(yīng)該接近15%。