中駿置業兩月發債3.5億美元 財務風險加劇獲標普警示評級

每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

2012年下半年以來，中駿置業（01966，HK）加強了在環渤海地區新增項目的擴張步伐。為項目拓展籌集資金，中駿置業已經在兩個月內連續發債融資，總發行規模高達3.5億美元。

對此，國際著名評級機構標普先后兩次給予中駿置業違約風險較高的B和B1評級，認為該公司對外項目擴張已經變得激進，未來財務風險將加劇。

負債率或進一步上升/

2012年11月14日，總部位于福建廈門的中駿置業曾發行了5年期2億美元的優先票據，年利率為11.5%。

1月21日，中駿置業公告稱，將進一步發行5年期額外優先票據1.5億美元，年利率為11.5%，發行價為票面金額的108%，最終募得資金凈額為1.59億美元。公告稱，先后兩次票據將合并及構成單一類別票據，從而使得中駿置業優先票據發行規模達到3.5億美元。中駿置業表示，所籌集資金將為新增和現有項目提供資金及一般營運資金。

此前，中駿置業一直深耕福建市場，實施穩健的財務政策。公司于2010年2月在香港上市之后，開始積極擴張至福建省外其他區域城市。

受樓市調控影響，2012年中駿置業的流動性較為緊張。2012年半年報顯示，公司現金及銀行存款為14.96億元人民幣。上市募集的15億港元（約13.18億元人民幣）用作拿地開發項目和一般營運資金，目前已經用完。此外，2012年上半年，中駿置業經營性現金流凈額為-2.54億元，投資活動現金流凈額為-6.92億元，現金及現金等價物由年初的18.21億元下降為10.46億元。

2010年上市之初，中駿置業的凈負債率僅為20%多，然而到2012年上半年末，中駿置業銀行計息貸款及優先票據余額為33.88億元人民幣，凈負債比例由年初的50.7%上升至年中的62.5%。

負債率節節攀升，與中駿置業連續利用高杠桿發債融資有關。

公開信息顯示，2011年1月7日，中駿置業在香港發售20億元5年期“人民幣計價美元結算”的合成債券，利率為10.5%，期限為5年；2012年7月，為了擴充項目發展流動性資金，中駿置業從香港銀行財團融資4億港元。

在此次發行3.5億美元的優先票據之后，預計中駿置業的負債率將進一步提升。

去年下半年加大擴張/

2010年2月，中駿置業在香港成功上市后，開始利用上市募集資金拿地擴張。

中駿置業的項目主要集中在廈門、漳州、泉州等海西經濟區區域內，項目占比超過60%。在“立足海西，布局全國，拓展環渤海和珠三角區域”的發展策略下，公司已將業務拓展到了北京、山西、唐山、鞍山、深圳等地。

雖然上市后中駿置業高杠桿擴張的發展模式帶來了負債率上升，但也為其在全國的擴張帶來益處。數據顯示，2009年，中駿置業的銷售收入在20億元左右，2010年增加至36億元，2011年銷售額增長至45.7億元。2012年，中駿置業累計實現合同銷售金額約60億元，比上年增長超過30%。中駿置業稱，此次發行的1.5億美元優先票據將用于環渤海區域項目擴張。

實際上，2012年上半年中駿置業拿地比較謹慎，但在下半年樓市成交回暖后，中駿置業開始在全國其他城市大量拿地，項目擴張變得激進起來。

中駿置業執行董事兼常務副總裁李維曾在去年上半年公開透露，公司計劃在下半年大力增加土地儲備，預計2012年全年用于土地的開支為20億~25億元人民幣。

2012年8月17日下午，中駿置業以人民幣6.23億元的總價，競得兩幅福建石獅市中心核心商住地塊；同年11月6日，福建龍巖市位于新羅區蓮莊路東側、天星路北側的2012拍44地塊（東山收儲A3地塊）出讓，中駿置業以4.3億元價格成功競得。

中駿置業目前擁有土地儲備合計總規劃建筑面積約880萬平方米，其中超過六成位于海西經濟區。

財務風險將加劇/

雖然去年下半年拿地規模在增加，但目前中駿置業開發項目仍較少。2012年上半年，公司在全國僅擁有11個在建項目，總建筑面積約177萬平方米，其中超過60%集中在福建省內，土地儲備處于風險較高的二、三線城市，未來銷售業績波動的可能性較大。

目前，中駿置業的負債率在上升，再加上項目布局的因素，未來面臨的財務風險或將逐漸增加。

從近期中駿置業發債的評級來看，1月21日標普給其的信用債券評級已經達到高度違約風險的B級。標普表示，中駿置業的評級反映了其較小的業務規模和與類似評級競爭對手相比較高的集中度風險、在福建省之外的執行風險、財務歷史疲弱且具有波動性。

中駿置業的融資成本一直高居不下：2011年發行的20億元債券年利率超過10%，近兩次優先票據的年利率更是高達11.5%。為此，標普評級報告認為，中駿置業以發債支持的擴張步伐已經變得激進，財務風險將在未來6至12個月內加劇，這是因為中駿置業的總借款將顯著增加，但房地產銷售的改善可能需要一段時間才能顯現。

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