專家談房地產問路資產證券化

每經實習記者 蒙湘林 王一鳴

海印股份的專項資產管理計劃預案推出以來，就備受業界關注，“海印模式”是否能成為中國房地產企業新的融資模式？房地產企業運用資產證券化融資的意義在哪里？《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）就這些問題采訪了業內人士，共同解讀房地產企業資產證券化的可能性。

NBD：海印股份此次專項計劃是否代表了房地產企業新的融資模式？

同策咨詢研究總監張宏偉：海印股份營收以物業收益為主，不屬于典型的地產開發運營企業，屬于物業發展商，但其包含房地產業務，說明應該存在自有樓盤物業。因此，一般來講，它算是地產領域內的融資創新。

NBD：類似海印股份這樣的資產證券化項目在國內的發展情況如何？

張宏偉：這類專項資產計劃在國內并不十分普遍，國內地產企業如果做也只是短期融資，或用來拿地，或持續至銷售期完畢，短期效應更明顯；外資企業則更喜歡用房地產信托投資基金（REITs）來融資，融資一般都是覆蓋整個地產的開發、建設、銷售和管理周期，相比國內地產企業來說長期效應更明顯。

NBD：房地產企業運用資產證券化融資的可行性如何？

德佑地產高級研究經理陸騎麟：地產公司如果有優良的物業，完全可以通過抵押物業收益進行融資。而上市企業通過這種以未來收益為抵押的融資模式，或許能減少投資者對于上市公司圈錢的質疑。

宜華地產總經理陳怡明：一般來說，傳統的地產開發企業對于這種模式的運用還是比較少，但以重資產模式為主的商業物業企業，確實可以考慮運用資產證券化來融資，畢竟這部分租金收益權很穩定。

NBD：海印股份作為首家以商業物業經營收益權作為基礎資產、實施資產證券化的房企，這對于房地產企業有何意義？

長城證券并購部總經理尹中余：海印股份的專項資管計劃對于商業地產企業來說是個很不錯的新路子，由于券商的資產證券化剛開始做，對企業來說，估計融資成本比銀行高一些，但一般比信托便宜。

NBD：作為房企的一種新融資通道，該專項資管計劃是否會存在審批的難題？

尹中余：房地產企業直接融資審批是有難度，例如銀行貸款不讓做，但信托一直在做房地產業務。海印股份作為商業地產公司，相對開發類企業有區別，尚未聽說商業地產的資產證券化不讓做，估計審批問題不大。

NBD：與信托融資相比，兩者存在什么區別和影響？

尹中余：兩者本質上沒有太大差別，海印股份以商業物業的收益權作為基礎資產，信托通過這種方式（指資產證券化）也是可以的，例如以商業物業作為抵押。目前信托總體以開發類地產為主，融資成本基本在10%以上，商業地產的話，信托價格（融資成本）是否下降，還不好說。此外，兩者存在競爭關系，券商專項資管業務的開展對信托業的沖擊將十分明顯。

NBD：投資者如果要購買海印股份這款產品，要注意什么風險呢？

陳怡明：首先是抵押資產是否足夠穩定優質，能否保證預期現金流的穩定；其次是公司本身有沒有足夠強的擔保條件；最后就是看看這款產品設計的收益率，個人以為如果超過11%，那收益問題不大，如果不到11%，要看看是否會被其他中介分利過多。