定向增發未成留后遺癥 中華企業將12.23億商品房賣給三股東

每經編輯｜蔡雅蕓

每經實習記者林東岳發自上海

12月5日，中華企業（600675）發布公告稱，公司控股子公司上海凱峰房地產公司擬與其股東上海房地集團、上海地產集團及大華集團分別簽訂《商品房買賣合同》，將其開發的"尚匯豪庭"項目部分商品房出售給股東三方。

公告顯示，這三家企業接盤的標的是凱峰房產開發的"尚匯豪庭"項目5幢23、24號公寓樓，可售建筑面積為21847.22平方米，此舉將給中華企業注入12.23億元的現金流。這次交易屬于關聯交易，地產集團和大華集團為中華企業的關聯法人，而房地集團和地產集團、中華企業屬于上海老牌的國企，此前《南方周末》曾報道過三家國企同屬上海國資委旗下，存在反復的股權糾葛，關系非常密切。

據了解，這次交易背后，可能和今年8月份中小股東否決中華企業定增方案，導致公司資金鏈趨于緊張有關。

創收項目遭分割出售

去年7月，中華企業在向上海地產集團收購其持有的上海房地集團60%股權之后，正式成為"尚匯豪庭"的控股股東。當時市場預估該項目將創收逾150億元，如果銷售周期按三年來算，每年將為中華企業帶來50億元左右的營業收入，其未來三年的經營性現金流有望得到改善。

根據中原地產的最新數據，自9月27日開盤截至12月11日，"尚匯豪庭"一期414套已經銷售184套，去化率約45%，銷售均價在5.7萬元/平米左右。中原地產分析師龔敏認為，"尚匯豪庭"位于徐家匯核心板塊，所處地段配套齊全。雖然均價較高，但是根據這一樓盤的推盤節奏等因素判斷，45%的去化速度屬于正常范疇。

根據公告，中華企業將"尚匯豪庭"項目5幢23、24號公寓樓出售給上房集團、地產集團和大華集團，出售價格分別為8.69億元、1.22億元和2.32億元，合計約12.23億元，比中城聯行(上海)房地產土地評估公司給出評估價高出193.44萬元。以此計算，每平米5.6萬的單價與正常的銷售價格相當接近。

業內人士告訴記者，從交易行為來看，雖然涉及關聯交易，但是賣給關聯方的價格與正常銷售的價格相差無幾，在合理范疇之內。稅務部門不會對其進行轉讓定價調整，交易本身并不存在任何問題。上市企業出于改善資金流的目的，進行此類交易的可能性稍大一些。

定增被否或致資金鏈緊張

在去化率相對較好的情況下，中華企業卻仍然選擇了把"尚匯豪庭"的部分房子賣掉，公告稱交易是正常公司經營所需，但背后原因尚不得知。記者就此事致電中華企業方面，但是并未得到回應。

一位房地產行業分析師告訴記者，從中華企業前三季度的業績來看，表現并不盡如人意。數據顯示，今年1到9月，公司經營現金流量凈額為-8.61億元，去年同期這一數據為8.05億元，同比減少約206.98%，而營業收入也大幅下滑，同比降低57.46%。

克而瑞研究機構總監薛建雄表示，中華企業此次出售并不是市場化操作，但從操作結果來看，公司的營業收入確實是有所增加。

中華企業目前的財務困境，可能與此前的定增方案被否有關。

8月9日，中華企業曾公告過一次融資計劃，以非公開發行A股股票的方式，融資不超過60億，幾乎是市值的三分之二。其中，中華企業與持股36.36%的大股東地產集團簽署認購協議，后者以其所持有的三家公司的股權入股，評估作價20.38億，恰好占此次融資規模的34%。

凱峰房產旗下的地產項目"尚匯豪庭"，正是當時評估的主要增值點，也是中華企業公布的融資方案的主要資金投向處。但是，由于中小股東擔心大股東注入的不是優質資產，無法為上市公司帶來增值，定增方案最終遭到否決。

在定增方案被中小股東否決后，中華企業無法進行股權融資，從而不得不更多地依賴債權融資以拓展業務。但是由于今年以來經營業績欠佳，凈負債率居高不下，融資難度大大增加。因此，可能是出于改善財務結構的考慮，中華企業不得不將旗下的優質項目出售，這種方式可能比從外舉債更容易達到目的。

有業內人士表示，在經營業績下滑、定增方案被否的情況下，通過將房地產項目銷售給股東的方式，一來可以加速去化，而來也可以緩解資金壓力。