北京新年首拍攬87億 任志強(qiáng)感嘆樓面5萬和溢價50%都是常態(tài)

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

開年的北京土地市場比預(yù)想的還要熱鬧。昨日（1月5日）下午，距離當(dāng)日兩宗地塊的競拍開始還有15分鐘的時間，北京市國土局二樓的競拍大廳早已人頭攢動，競拍廳外直播的電視屏幕前圍滿了前來“觀戰(zhàn)”的媒體及房企人士。

昨日，公開出讓的豐臺區(qū)亞林西區(qū)居住區(qū)一期的兩宗地塊，最終都由招商局地產(chǎn)（北京）有限公司、北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳聯(lián)新投資管理有限公司和致昌（北京）企業(yè)管理有限公司聯(lián)合體（以下簡稱招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體）競得。

在新年首拍完成之后，任志強(qiáng)也發(fā)微博感嘆道，“北京土地市場開門大吉，土地樓面價五萬多似乎將是常態(tài)，溢價50%以上也是常態(tài)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“北京新年土地市場第一次出讓土地，再現(xiàn)‘面包貴過面粉’，成交的兩宗地塊，其中一住宅部分樓面價平均高達(dá)4.97萬元/平方米。”從20大房企在土地市場的表現(xiàn)看，房企拿地全面回歸一線城市。

巨型聯(lián)合體現(xiàn)身新年首拍/

昨日15時30分，豐臺亞林西居住區(qū)一期（0501-613、614、660地塊）二類居住、其他類多功能及基礎(chǔ)教育用地開始競拍，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，包括京投、中海、萬科天恒聯(lián)合體、華遠(yuǎn)首創(chuàng)聯(lián)合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯(lián)合體以及K2等8家房企及聯(lián)合體參與競拍，其中，引人關(guān)注的一位競拍者則是有史以來規(guī)模最大的房企聯(lián)合體——招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體。

競拍一開始，京投與萬科天恒聯(lián)合體頻頻出手，互不相讓，而招商巨型聯(lián)合體則隨后趕上，迅速將價格刷到上限，42億元的總價溢價率已接近50%。

在隨后展開的“限價商品住房”面積的競拍環(huán)節(jié)中，招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體最終以配建45300/平方米限價房的代價摘得豐臺亞林西居住區(qū)一期地塊，房屋銷售限價為21000元/平方米。

公開掛牌資料顯示，亞林西地塊位于豐臺區(qū)玉泉營環(huán)島東北側(cè)，具體四至為：東至現(xiàn)狀醫(yī)院，南至規(guī)劃亞林西中路北紅線，西至京開高速（大廣高速）路東紅線，北至規(guī)劃涼水河南側(cè)路北紅線。土地面積105853平方米，建筑規(guī)劃面積178615平方米，掛牌出讓起始價為28.1億元。

對于該地塊的樓面價，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給記者算了一筆賬，限價房部分剔除建安、銷售、管理等成本，按5000元/平方米計算，可以承擔(dān)的土地款為7.248億元。此外，無償提供31477平方米商業(yè)用房，實際商品房包括兩部分：分別是79205平方米的住宅和19093平方米的多功能地塊。“這部分需要承擔(dān)的土地成本為34.752億元以及無償配建的商業(yè)用房成本（31477平方米按照6000/平方米成本計算），計算樓面價為3.73萬元/平方米。

同日出讓的另一宗地塊豐臺亞林西居住區(qū)一期 （0501-626、627地塊）二類居住、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，而該宗地塊共吸引了包括中海、萬科天恒聯(lián)合體、招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體等10家房企以及房企聯(lián)合體的參與。

最終，史上最巨型的聯(lián)合體——招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體力戰(zhàn)群雄，以總價44.9億元、配建41600平方米“限價房”的代價摘得同區(qū)域第二宗地塊。而對于巨型聯(lián)合體的出現(xiàn)，亦有行業(yè)人士指出，這與房企對土地市場依然保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)系，更多的企業(yè)尋求抱團(tuán)取暖，降低風(fēng)險。

房企一二線城市扎堆拿地/

新年第一拍，熱度不減。張大偉直言，昨日成交的第二宗地塊已是“面粉貴過面包”。

根據(jù)張大偉的測算，該宗地塊總建筑面積159559平方米，成交額44.9億元，由于該地塊需要向西鐵營投資管理公司提供40950平方米的地上商業(yè)用房，回購價格為6610元/平方米。另外，配建35600平方米的限價房，銷售限價為21000元/平方米。其余118609平方米為住宅用地，40950平方米為商業(yè)金融服務(wù)用地。

“118609平方米的住宅用地，刨除限價房部分，只有77009平方米為商品房住宅。這部分需要承擔(dān)的土地成本為38.24億元。平均樓面價高達(dá)4.97萬元/平方米。”張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“按照區(qū)域內(nèi)4萬~5萬元的銷售均價，本次出讓的地塊土地成本已接近5萬元/平方米，按照正常銷售價格，需要突破8萬/平方米以上，才可能出現(xiàn)利潤。”

對此，上述行業(yè)分析人士指出，在去年北京商品住宅的銷售市場上，招商局地產(chǎn)是2014年北京單盤銷售最多的企業(yè)，“也許是看好北京市場，今天拿地更是非常積極。”

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2014年全年，20大標(biāo)桿房企合計拿地僅3043.99億元，比2013年全年的5578.87億元，下調(diào)幅度達(dá)45.4%。值得注意的是，20大房企在一線城市拿地金額占比為38.9%，超過2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

對此，張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前三四線整體趨勢已經(jīng)明確，預(yù)計后市房企在一二線城市拿地競爭將更加激烈。”房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也醞釀風(fēng)險，但一二線市場比三四線市場的風(fēng)險要低很多。