羊年樓市密碼：買大城市的房產才安全！

每經編輯｜蔡雅蕓

最大威脅來自于人口紅利衰退

目前一個重要的趨勢不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產業轉移趨勢明顯，美國制造業復興，中國大量制造業向東南亞等人力成本較低的區域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發展。這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市，走向衰敗。

事實上，這種現象正在發生。東部地區大量新興工業驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

不惟廣東，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4。

以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。與杭州規模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

新興工業驅動城市人口流入的減少，表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷，創新驅動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

因為，產業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。

我們舉三個例子，美國，日本，香港。

這三者其實是很不同的。美國，代表著大型的農村。地價基本沒有價值。日本，代表著中型國家。土地有稀缺，一半城市一半農村。香港，是城邦型地區。

對于美國來說，美國完全都沒有房地產。

房地產在美國，并不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積，大約在80平米左右。基本不存在“房癡”,“房奴”。

以美國一套典型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

其中，建筑成本8萬美元，地價8萬美元，“建筑許可”8萬美元。

建筑許可，這一塊的成本，也是美國國家主義的典型失敗。在美國造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風格，都有嚴格的限制。這樣做的結果，最終是推高了房屋售價。

但無論怎么說，我們可以看見的是。在美國，“房地產”是完全不稀缺的。地價和建筑成本的比例，大約是1:1

如果換算成人民幣的實際體驗。你可以設想成，在中國內地農村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價，8W交給當地官員。

其次說日本，日本的國土面積，37萬平方公里，大致相當于中國二個省。

日本的房地產市場，可以割裂分成二個市場：東京，非東京。

很多人都知道日本“房地產”狂潮。但進一步細心讀閱史料的人，才會發現，這個狂潮，絕大部分都發生在東京。

在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產價格也不是太高。可能只有東京1/3的價格。和青島也差不多。

而在日本更低一級的行政區，在一些鄉和鎮，已出現了無人居住的村落。房地產甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

最后的例子是香港。香港是一個城邦型的地區。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗，屯門，現在新盤也要近100000元/㎡。

這三個例子告訴我們的是什么呢：

“房價和GDP，人均GDP，GDP增速無關”！！

這是一個非常非常重要的結論。我們曾看到，許多人把上海，北京的房價，和美國比較。并且問“美國的房價才賣多少”。不如拋了房子移民。

你要和他說，“房價，和GDP、人均GDP、GDP增速無關”。

簡點來說，北京和長城關外的張家口，其人均GDP經濟發展水平，其實是差不多的。這二者房價差多少倍？

對于中國大多數產業基礎薄弱的城市而言，在重復建設帶來的產業存量過剩、創新難上加難的背景下，數量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產業的引入，吸引不了高素質的產業人群、服務業人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數量杯水車薪，而書記、市長在任內拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產市場、中國房價漲跌的主題。

“哪些事件，會登上2015年中國的頭條？”美國《外交政策》雜志對2015年的中國做出新預測，其中包括一條：農村人口不再強烈渴望涌入大城市。

這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘了。

和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質的調整，人口增幅減緩的趨勢不發生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優越、經濟發達的南方區域中心城市，房價增長，還是一個短時期內難以被撤下的“頭條”。