云南城投18億拿地608畝 開發模式考驗“地頭蛇”財技

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

“地頭蛇”云南城投一旦下定決心拿地，似乎從來都不會“手軟”。

3月11日，云南城投（600239.SH）對外公告稱，公司全資子公司云南城投天堂島置業通過昆明市土地公開掛牌交易線上系統，以18.25億元摘得呈貢新區7宗共計608.34畝用地，總建面達40萬平方米。

區域擴張：“兩條腿”走路

據《每日經濟新聞》記者了解，上述7幅地塊用地性質涉及住宿餐飲、批發零售和商務金融等。結合該片區的定位和相關地塊的約束性條件，此次拿地應屬于產業地產范疇。

值得一提的是，呈貢新區因云南城投此次集中性拿地而備受關注。此前，呈貢新區曾被外媒描述為中國十大“鬼城”之一，但記者調研發現，事實并非如此。呈貢新區已被定位為昆明未來城市的核心區，以及滇中產業新區的起步區與云南打造橋頭堡的重要節點。

這幾個緊鄰地塊未來將打造成什么項目？云南城投證券事務部相關人士謹慎地說，目前該項目的控制性詳細規劃還沒出來，所以現在還不確定。

對于開發模式，上述證券事務部相關人士表示，目前他們也不確定項目到底是采取全程開發模式，還是資產并購模式。

按照云南城投的戰略安排，公司實施全程開發與資產并購模式成為其區域擴張的兩條主線。尤其是對于資產并購模式，云南城投更多借助安盛創享基金，往往采取項目“股+債”結合的合作投資模式。

資產并購模式的另一面就是項目實施合作開發，云南城投出地，合作方出資參股，共同開發。

云南至祥置業市場研究總監田志余向《每日經濟新聞》記者表示，云南城投是昆明的“大地主”，發揮自己的優勢拿到土地，再合作開發的可能性更大一些。

“這種開發模式一般有收益分成，運營風險也小，而且這些巨頭的專業團隊，比自己搞開發要省心。”田志余對記者分析說。

開發資金從何而來？

《每日經濟新聞》記者注意到，云南城投此前集中拿下昆明滇池環湖東路的數百畝土地時，曾引入了招商地產、中海地產等一線房企巨頭。實際上，像萬科等一線房企借助合作模式，不僅實現了全國規?；瘮U張，同時也有助于減輕其財務壓力，提高凈資產收益率。

按照此前公告信息，云南城投拿下7幅地塊，加上后期開發成本，總計需要51億元。云南城投如何拿出這一巨額開發資金？

云南城投去年三季報顯示，其負債率已攀升至84.7%，賬面上的貨幣資金33.4億元，但流動負債約111.4億元，償債壓力已然不小。隨后，云南城投完成了40億元定增募資。

對于上述開發資金，云南城投公開表示，公司擬通過自籌、分期滾動開發及多渠道融資來滿足。此次對外投資不會對公司現金流造成較大影響，財務風險可控。