河南出臺“新五條”鼓勵購房 部分地級市銷售陷入馬拉松

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每經(jīng)記者 王杰

6月26日，為持續(xù)保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)上刊出豫建〔2015〕91號文件。

文件顯示，住房消費政策共分為五個方面，分別為切實抓好政策落實；因地施策，加強調控；加強完善配套設施建設；優(yōu)化房地產市場發(fā)展環(huán)境；高度重視不動產統(tǒng)一登記工作。

對于該文件出臺的背景，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳提到，“去年以來，我省房地產開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，商品房庫存不斷增加，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我省認真貫徹國家有關房地產市場調控政策。為持續(xù)保持我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為全省經(jīng)濟社會發(fā)展做出更大貢獻,進一步落實住房消費政策通知。”

在市場回暖的大態(tài)勢下，中原的樓市會走向何方？《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調查。

房企購地面積與土地成交價雙降

來自河南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~5月，全省房地產開發(fā)投資1479.89億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回升1.0個百分點。1~5月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31481.96萬平方米，同比增長4.2%，增速比1~4月份加快1.2個百分點。

投資和施工面積同比都在增高，但是，1~5月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積為309.63萬平方米，同比下降28.5%，降幅比1~4月份擴大了2.8個百分點；土地成交價款66.10億元，下降6.8%，降幅擴大了4個百分點。

另外，前5月，商品房銷售面積2082.89萬平方米，同比下降0.7%，降幅比1~4月份收窄3.6個百分點。5月末，商品房待售面積3539.46萬平方米，比4月末增加6.12萬平方米。5月份，房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“豫房景氣指數(shù)”）為91.32，比上月上升0.10點。

房地產業(yè)的發(fā)展和人口的多少密不可分。河南省可謂人口大省，但也是傳統(tǒng)的人口凈流出省份。

來自《金融時報》的報道，河南省的人口流出規(guī)模最大，為1025萬，凈流出人口數(shù)量976萬，超過瑞典的總人口。

另外，居民人均可支配收入的數(shù)值，也直接影響當?shù)氐淖》肯M能力。《2014年河南國民經(jīng)濟運行情況》中指出，根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶調查，全省居民人均可支配收入15695.18元，增長10.5%，扣除價格因素實際增長8.4%。而據(jù)國家統(tǒng)計局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，全國居民人均可支配收入20167元，扣除價格因素實際增長8.0%。河南的人均收入拖了全國人民的后腿。

三四線城市的馬拉松銷售

中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，河南是人口大省，和四川、重慶、安徽等同屬人口流出大省。但是人口凈流出并不等于本區(qū)域經(jīng)濟后退，其實當?shù)氐某鞘谢M程依然在加快。和人口凈流入的城市相比，河南的經(jīng)濟發(fā)展水平，可能還比較低，但是發(fā)展速度并不慢。盡管如此，對當?shù)貥鞘械陌l(fā)展仍然有影響，至少和發(fā)達地區(qū)比，房價就比較低。

上述文件的第二條指出，結合本地實際，按照市場供應情況，合理確定商品房開發(fā)用地供應規(guī)模。市場供求基本平衡或庫存量較低的市、縣，要加快項目審批，增加新開工面積，滿足市場供應；商品房庫存較大的市、縣，要發(fā)揮土地閘門的調節(jié)作用，減少或暫停房地產開發(fā)用地供應，加大去庫存化力度；商業(yè)經(jīng)營、寫字樓等商業(yè)性用房庫存較大的市、縣，要嚴格控制新開工樓盤建設。

鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，作為省會城市，河南鄭州的房價沒有降低，比去年同期還要高，但是河南的地級市并不樂觀，很多地級市的房價甚至不如去年。鄭州樓市形勢好的主要原因是目前供地較少，剛性需求大。

馬水旺說，永威置業(yè)不會去地級市拿地，因為地級市的去化速度太慢，占用資金太大。他打了個比方，比如100畝地，容積率為2.5的住宅項目，如果在鄭州，去化周期在12個月到18個月之間，屬高周轉。但是同樣一個項目放在縣級市，可能要消化4到5年。“省會城市購買力強，銷售有后勁。但是三四線城市，只要蓄客后開過一次盤，銷售后勁就不足了，馬拉松式的銷售。”