農展館“地王”項目成交均價破19萬 北京頂豪市場暗流洶涌

每經編輯｜王杰    

每經記者  王杰 

沒有最高，只有更高。

京城正迎來“豪宅熱”。中原地產研究部統計數據顯示，截至10月25日，2015年，北京10萬+單價的“頂豪”成交爆發，整體簽約套數達到了創紀錄的188套，即使剔除盤古大觀集中簽約的96套，也達到了92套的歷史最高紀錄。已經是之前歷史最高成交年份28套的3倍！

其中，融創的“北京壹號院”項目成交了3套商業房源，均價高達19.5萬元/平方米，創造了北京豪宅房價成交單價歷史最高紀錄。

京城樓市瘋了嗎？

農展館“地王”解套？

北京壹號院項目就是當年赫赫有名的農展館“地王”項目。

2013年9月4日，經過69輪的激烈競拍后，融創以21億元加異地配建27.8萬平方米醫院面積的代價，拿下農展館8號地，算上要支付給軍區總醫院22.24億元的建設費用，融創拿地總成本高達43.24億元，樓面單價達到73099元/平方米，刷新了全國單價“地王”紀錄。

此后，融創農展館地塊的入市一直備受關注。

北京壹號院一期住宅產品審批均價為16.4萬元/平方米，北京壹號院則將客戶群瞄準十億身家級以上的富豪俱樂部。融創北京公司副總經理樓艷青有一套“愛馬仕理論”：“買愛馬仕包包的往往是最不缺包的人。”由于孫宏斌將北京壹號院定位為融創的“眼珠子項目”，樓艷青受命親自上陣操盤。雖然對產品本身信心滿滿，但要聚集200多位中國甚至世界頂級富豪，這在中國房地產歷史上幾乎不曾有過，樓艷青也面臨職業生涯的一次全新挑戰。

公開報道顯示，融創一反過去市場上豪宅的高調銷售路線，對北京壹號院實施了一種低調神秘的銷售策略，還設置了嚴格的看房門檻，每天限量接待客戶，提前預約精準安排，保證項目現場每次只有一組客戶看房，整個團隊只為這一組客戶服務。樓艷青認為，豪宅可以高調賣，但“頂豪”不可以，稀缺的“頂豪”更不可以，“頂豪呼聲高沒有意義，關鍵要做精準圈層和口碑。”這是樓艷青的“理論”。

樓艷青在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，項目賣出高價，需要好的地段加產品，更注重客戶的感受和多變營銷的思路。

另一方面，周邊項目地價的飛漲，讓融創農展館項目不再“在云端”。

10月20日下午，葛洲壩集團以總價49.5億元奪得北京市豐臺區花鄉樊家村6號地塊。根據中原地產首席分析師張大偉的分析，減去公租房等配建面積后，該地塊的樓面價已突破7.5萬元/平方米，已經超過融創北京壹號院當年7.3萬元/平方米的樓面價。

未來北京10萬+項目或達50個

其實，京城的豪宅項目更多的是“被豪宅化”。

中原地產的統計數據顯示，北京已經出現了39宗地塊樓面單價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗，樓面單價超過5萬元的有6宗，超過4萬元的有11宗，樓面價超過3萬元的有16宗。也就是說，未來房價預期在15萬元/平方米左右的將有11個項目（即樓面價超過5萬的），售價挑戰10萬以上的合計的將有21宗，疊加部分老項目，未來北京10萬+項目將有50個。待售、預期售價在10萬的，將有50個項目，超過3000套房。

張大偉說，2015年的頂豪，如果剔除了盤古96套、萬柳書院38套、西宸原著10套，其他項目基本簽約只有個位數，“這種情況下，未來頂豪戰場必然是非常的‘紅海’。”

即便如此，土地市場依然競爭激烈。據了解，本周內（10月26日～11月2日），北京共將出讓海淀、石景山、平谷及豐臺4個區域的5宗地塊，合共出讓起始價為88億元。

一面是海水，一面是火焰。土地市場暴漲的火熱和豪宅未來的艱難角逐形成強烈的反差，這也引起了一些頂豪操盤手坐而論道。一位頂豪操盤手在公眾號上寫到，目前的主流開發商或激進、或保守、或觀望，卻有一個明確的共識：“北上廣深構成的一線城市，是新常態下，最具市場活力、最有增長預期、最小或有風險的區域市場。”

上述豪宅操盤手認為，因為北京房地產市場游戲規則的改變，新建商品房被政策分割為保障性住房和商品住房兩個獨立運行的市場，造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房，形成具有保障房資格的剛性需求的“堰塞湖”；和大量高價地、泛豪宅化項目所組成的高端商品房的“堰塞湖”。作為開發企業，在拿地的戰術層面，其實根本無從選擇。開發商要么退出這個市場，要么承擔高價地的市場風險。“地價的高低，誰能摘牌，只是取決于不同企業的產品營造能力和對未來的市場判斷。”

陽光100常務副總裁范小沖表示，當“面粉”全面貴于“面包”時，京城拿地風險依然很大，或許拿高價地的開發商在產品打造上，能另有新思路。