年度樓市調查·二線城市

每經編輯｜王杰 包雨朦 杜冉樂    

蘇州

蘇州樓市異軍突起 開發商如何掘金？

每經記者 包雨朦

今年以來，中國的房地產市場正在經歷一場前所未有的區域分化：北上廣深一線城市房地產市場全面向好；部分具有發展潛力的二線城市樓市逐漸回暖；同時也仍有大量的三四線城市受制于巨大的庫存壓力，而陷于樓市發展的低谷。
　　在這一場分化中，蘇州樓市表現十分搶眼。中國指數研究院出爐的百城價格指數顯示，蘇州房價在11月環比上漲2.81%，漲幅不僅在全省居第一位，而且超越北上廣深一線城市，占據了首位。據搜房網數據監控中心統計，11月，蘇州市區（除吳江區）的成交均價達到14587元/平方米，環比上漲10.37%。
　　對于很多開發商來說，隨著企業的蜂擁進入，一線城市的市場機會正在萎縮，競爭難度也在加大，在具有發展潛力的二線城市中尋找藍海成了很多企業的共識。
　　2016年，蘇州市場會成為開發商的淘金之地嗎？
　
品牌房企“逐鹿”蘇州
　　11月24日，蘇州土拍市場迎來了今年最后一次集中供應。當日蘇州城區共有22幅地塊進行競拍，中海、首開、藍光等20余家品牌開發商參與了競爭，其場面不亞于一線城市的土地拍賣。最終，歷時6個小時，18幅地塊成功出讓，共計攬金94億。其中，蘇州首開以15864元/平方米的樓面價創下了蘇州吳中區的新地王記錄。
　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，由于政府對于土地出讓把控嚴格，人口凈增長迅速，近年來蘇州樓市已經出現了供不應求的狀況。
　　蘇州住建局統計數據顯示，自今年7月起蘇州每月成交商品住宅套數連續五個月超過萬套；今年上半年，蘇州樓市成交4萬套住宅，同比增長36%。同時，搜房網統計顯示，截至12月15日，蘇州可售住宅房源共計34464套，按照目前的去化速度，4個月左右全部庫存就將消化完畢。
　　一端是城市供求的緊張，另一端是水漲船高的市場預期，房企夾在中間，他們的焦慮正在被放大，從而進一步推升了蘇州的房價。
　　《每日經濟新聞》記者多方了解到，不少品牌房企早已瞄準蘇州，希望在此深耕。來自福建的正榮集團，此前競得了蘇州高新區的一幅地塊。該公司一位負責人告訴記者，蘇州將會是正榮繼南京之后在長三角腹地“精耕細作”的城市。
　　除正榮以外，朗詩、招商、新城等公司均加大了蘇州市場的開拓力度。記者查閱財報發現，截至2015年上半年，新城地產在蘇州的竣工項目共計8個，僅次于大本營常州和上海；蘇州項目在建面積達到144萬平方米，待建面積96萬平方米，遠超其他城市。
　　“蘇州背靠上海，承接了上海溢出的產業分工及流動人口，同時它又輻射著蘇南腹地，經濟發展既迅速又穩定，因而孕育了良好的房地產市場。”歐陽捷表示，蘇州是新城的長期陣地，在戰略地位上僅次于上海。新城會繼續加大在新城的投入，“只要有機會就會繼續拿地”。
　
改善型仍是主力
　　扎實的經濟基礎，富庶的消費者，穩定的人口增量，相對處于洼地的房價，這些都使得蘇州樓市后市可期，但機會不是俯拾皆是，產品和板塊的分化依然明顯。
　　蘇州中原地產研究員程杰表示，今年蘇州樓市欣欣向榮，得益于國家政策的調整力度，過去積壓的購房需求得到了集中釋放，其中改善型需求成為主力。
　　在過去一年里不斷釋放的中高端改善需求給蘇州豪宅市場也帶來了春天。數據顯示，融創位于蘇州高新區的獅山御園在過去兩個多月中賣出了400多套高端住宅，成交金額達22億元，平均每天成交3142萬元。
　　克而瑞研究中心副總經理林波認為，2016年改善型需求仍然是蘇州樓市的機會點。“最近蘇州的地價上漲幅度較快，部分區域已經出現了地價高于房價的狀況，這意味著未來蘇州市場還將迎來一波中高端產品的集中供應。像綠城、金茂、融創這類善于操作高價地塊的企業將掌握優勢。”
　　程杰指出，目前100-140平方米的三房戶型，同時在設計上兼具創新性的住宅產品，最契合市場需求。從區域來看，蘇州工業園區、太湖新區以及姑蘇區、高新區的核心地段開發潛力巨大。
　　歐陽捷表示，對于實力較強的企業，未來蘇州是能出業績的城市。林波預計，經過今年一年的持續放量，蘇州樓市后續需求可能會斷檔，房價漲幅收窄，但不排除蘇州成為一些房企未來的重點盈利市場的可能性。
　　“長期來看，蘇州市場的潛力值得房企深度挖掘。”程杰說，“雖然蘇州的土地已經告別了低價時代，進入蘇州的最佳時期已經過去了。未來新進或‘補倉’的企業在拿地時應當保持理性，但面對優質地塊還是該抓住機會，及時出手。”