營改增落地 開發商稅負是增是減？

每經編輯｜每經記者 楊羚強    

◎每經記者 楊羚強

在一家上市房企的業績會上，該公司總裁表示尚未完全研究透營改增之后究竟是減稅還是增稅。《每日經濟新聞》記者查閱資料，并向專家咨詢得知，營改增能否帶來稅負減少，關鍵還是取決于企業自身。

提供增值稅專用發票是關鍵

上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元告訴記者，增值稅能否得到抵扣，很大程度上取決于能否取得增值稅專用發票。根據他提供的一份《增值稅不能抵扣的16種發票匯總》，其中規定的諸多不能抵扣發票，直擊房地產行業痛點。

這讓很多開發、建筑企業頭痛。目前，建筑行業大多采用分包制。很多建筑工程環節是承包給小型施工隊甚至個人來完成。而他們并不具備一般納稅人身份，無法提供增值稅發票。

同樣的情形也存在營銷環節。目前房地產行業使用自媒體推廣，以及利用獨立經紀人賣房的現象時有發生。這兩類群體同樣不能作為一般納稅人，無法提供有效增值稅發票。

這些個人提供的勞務通常會通過其他增值稅發票沖抵的方法扣稅。但根據規定，“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”

這意味著代開增值稅發票抵扣的可能性不大。

增加房企成本壓力？

明源地產研究院曾對營改增后，建筑業、房地產行業無法取得增值稅發票的項目進行研究。

建筑業無法取得發票的項目包括：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

而房地產業則主要包括：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票。

目前房地產行業流行“小股操盤”，很多項目聯營合作，很多不是合法的正規企業，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發票，也沒有索取發票的意識。在營業稅下，以工程總造價為計稅依據計征營業稅，與成本費用關系不大。

劉福元分析，土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發票的項目，未來有可能會效仿農產品，通過固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項目，還是需要取決于公司合作企業能否提供抵扣發票。

對此，明源地產研究院曾建議，企業應該多選用具備一般納稅人資質的合作伙伴。

但對房地產企業來說，選用有資質的供應鏈企業容易，如何消化高企的成本卻是難題。

一旦要求下游供應鏈企業全額提供增值稅專用發票，供應鏈企業很有可能會提高銷售價格，進而增加房企的成本壓力。

將加速房地產工業化和信息化

不過，業界對于營改增后，已經針對企業可能出現的成本增長設計了一系列的解決方案。

這些方案主要涉及企業的管理規范、信息系統的全面建設，以及通過工業化生產住宅等方式，讓成本更為透明。通過這些舉措，有效地增加增值稅的抵扣項。

而這些做法，也勢必將推動行業的經營效率，有效提升企業經營質量。

有業內人士提出，通過全面建設企業財務管理系統，第一時間對報銷的發票憑證進行識別，同時能在納稅期大規模收繳發票，以確保在增值稅大規模繳納時，能向稅務部門提供足夠的有效憑證。