澳洲住房缺口達10萬套，很多中國人卻買錯了房！（投資必看~）

每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

先提一個問題：如果沒了17.36萬人，中國還能運轉嗎？

很多人覺得這是廢話，咱們總人口13.68億，日均死亡人數都接近兩千萬，“17.36萬”這個數字，恐怕連一場廟會都影響不了（每年的廣府廟會人流量都在百萬）。

但這個數字，放在澳洲就不一樣了。

十幾萬中國人的吃喝玩樂買買買，對地大人稀的澳洲來說，可能已經到了“有則盛、無則衰”的狀態。

最具價值的客源國

今年1月份中國赴澳旅游的人次又激增了55%至11.43萬，2月份中國游客數量更達17.36萬。根據澳大利亞統計局的數據，2015年中國赴澳大利亞旅客達到102.36萬人次，同比增長21.9%。

“1月份澳大利亞旅游人數增長率為兩位數（去年全年國際訪客人次增加9%），中國訪客人次就激了55%，十分驚人！” 澳大利亞旅游局局長約翰·奧沙利文就說：“我們很高興地看到，2016年初延續了2015年的強勁勢頭。

這個勢頭，顯然離不開中國人的貢獻。

在2015財年(2014年6月～2015年6月)，澳大利亞地接AOT集團接待的中國赴澳大利亞的小包團、自由行游客有120%的迅猛增長，平均每位中國游客每晚在澳大利亞的消費為170至180澳幣，海釣、高爾夫以及當地看房往往會是這部分高凈值人群所鐘情的選擇。

澳大利亞旅游局4月13日公布的數據也顯示，2015年中國游客在澳支出總額超過77億澳元，同比增長43%，增長率比上年翻了一倍。

中國顯然已成為澳大利亞最具價值的客源國市場。

“十萬套”缺口

中國人對澳大利亞的貢獻當然不止是旅游業，澳洲每年還要吸引50萬留學生，19萬新移民……當然，它們旁邊還有個不容忽視的“大塊頭”——房地產！

說到買房，2013至2014年，中國已經成為澳大利亞的第一大海外投資來源國，來自中國的資金高達277億澳元，其中超過40%的投資進入了澳洲房地產市場。

而且，隨著赴澳旅游、留學、移民的中國人越來越多，國人在澳的房地產投資也得到了帶動。

但這里面又有個問題，澳大利亞不像中國，它可使用的土地面積有限，可投資的房產面對這么龐大的中國投資客，可能不夠吧？

全澳洲新增房產的數據就顯示，2014至2015年，澳洲全國新增房產總數為11.876萬套，但需求卻是20萬套，完全供不應求。

按照供不應求的市場規律，后面的劇情會不會就是價格猛漲、搶房、相互抬價？

據邦爺了解，目前悉尼的樓市的確比較熱。比如上周六，悉尼房市的清盤率就達到77%，Mosman200萬澳元的房子溢價到258萬澳元成交，Box Hill某樓盤人頭攢動。

但邦爺也想說，這其實只是“假象”~

澳洲房價要跌？

“來自中國需求正在下滑。”澳大利亞雪梨Matrix Property的負責人Andrew Antonas就說。

原因很多，首先，澳洲政府已經讓各大銀行限制或停止向海外人士提供住房按揭貸款，我們外管局對個人拆分購匯管又監管很嚴，國人赴澳置業門檻抬高了。

Andrew Antonas就說，中國人越來越難從國內帶走資金，澳洲的借貸條件也更加嚴格。中國投資者想在這里通過本土銀行（中國的銀行）尋求貸款，本土銀行又不會借那么多錢給這部分人。而且銀行對新公寓的估值通常比買家支付的價格低5%～10%。

另外一方面，不是每個留學生、新移民都要在澳洲買房。而且數據顯示，70%的中國人更愛買100萬澳元以下的房產，且更愛公寓而不是獨立屋。

所以，房地產市場分析公司Core Logic的最新數據顯示，在截至4月的一年里，雪梨現房公寓銷售進一步下滑18%，墨爾本的銷售增長1%。

Core Logic研究主管Cameron Kusher也說，公寓銷售和價值增速都減慢了。

價值型投資者Roger Montgomery表示，澳洲18個月以來的局部過剩房產數量已超過美國遭遇房市泡沫之前一年的過剩數量。

就連《澳洲金融評論報》在本月23日報道“未來2年墨爾本及悉尼周邊的郊區可能出現超過21萬套新公寓”時，也提醒投資者注意潛在的陷阱。

因為澳洲物業市場面臨緩落、預售減少及貸款緊縮等問題，這個巨大的公寓市場中的成千上萬筆交易，可能開發商、承建商、地產中介和賣家都無法完成。

澳洲統計局的數據就顯示，澳洲家庭數量預計將從2011年的840萬戶增長至2036年的1260萬～1270萬戶。可是公寓修建的速度更快，因此Montgomery判斷，到2016年底，澳洲過剩的房產數量將達到20萬套。

所以，現實是澳洲已經“供過于求”，基本進入庫存高企的時代了。

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