龍華“地王”樓面單價超5.6萬之后 深圳10萬+豪宅又遭瘋搶

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每經實習記者 黃博文

6月2日，深圳龍華第一塊商住地成功吸引18家房企火熱開搶，中國電建+方榮聯合體以82.8億元的高價拿下，擊敗了招商、中鐵建工、碧桂園、平安不動產、中洲、葛洲壩、萬科、中海、龍光等18家房企，折合樓面價約5.6萬/平方米。

一天之后的6月3日，位于南山區的華僑城新天鵝堡正式發售大戶型單位，推出約315套298~380平方米及545平方米住宅。價格方面，平層產品定金100萬元/套，復式產品定金則500萬元/套。

根據現場銷控表顯示，此次項目的高層總售價集中在3585萬~8859萬元/套，折合單價11.6萬~16萬元/平方米。

開盤當天共計約500人到場，折后單價集中于11萬~15萬平方米，最高單價達15.8萬元/平方米。消息稱，購房者以房地產、實業、金融業等領域人士為主。

最終據開發商提供的數據，新天鵝堡總共成交151套，去化率47.94%，銷售額達100多億元。同時由于銷售額超出公司預期，項目決定封盤一天。

無獨有偶，今日（6月6日）刷爆地產朋友圈的東海國際公寓頂層871平米復式，據傳賣出42萬/平方米的天價。記者多方核實，此為假消息，實際單價為29萬/平方米，總價2.5億元。即使價格比謠言要低，仍然是令人咋舌的天價了，深圳豪宅的價格真是“心有多大、舞臺就有多大”。

開發商惜售心態顯現

關于華僑城新天鵝堡的定價，深圳中原地產研究中心經理王飛直言，定價略高，銷售情況仍受到價格的影響。數據顯示，新天鵝堡周邊的二手房中，純水岸16期的價格不足8萬元/平方米。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿向記者表示，東海國際公寓、華僑城定價都是偏高的。“東海國際公寓是保留房源定價，不著急賣；華僑城新天鵝堡定價高于周邊二手房，這充分表明深圳開發商的惜售心態：優質地段的豪宅賣完土地不可再生，賣一套少一套。”

不難發現，深圳豪宅市場正在逆勢而動。自“3·25新政”以來，深圳市場觀望氣氛濃厚、樓市成交量有所下降，導致房價上升動力不足。近期龍華單價地王的出現，以及新天鵝堡等豪宅的開盤結果，豪宅市場強勢突圍成績亮眼。

據中原地產統計，3月至5月，深圳豪宅累計成交1607套；其中3月豪宅共成交725套，環比上漲35.3%，在全市新房成交中占比升至13.9%，這也是進入2016年以來占比首次突破兩位數；4月豪宅成交386套，盡管環比下跌46.8%，在全市新房成交中占比仍達12.1%。

剛過去的5月，深圳豪宅共計成交496套，在新房成交中的占比也達到17.5%，創下歷史最高位；期內，創下單日銷售50億元紀錄的蛇口半島城邦備案124套。這其中，千萬元以上豪宅的占比高達11.8%，相當于每成交10套新房住宅，就有一套千萬級別豪宅。

2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個升至如今的24個，包括寶生Midtown、半島城邦、華潤深圳灣悅府已陸續入市。據了解，萬科近期正式發布香蜜湖·瑧山府、蘭江山第·瑧山道、深圳灣·瑧灣匯三大豪宅產品，其中瑧山府將于6月份首度入市，貨值近350億元。

受豪宅成交的結構性拉動，5月深圳新房均價高達5.58萬元/平方米，環比上漲11.9%。

高凈值人群開始抄底了

在房價高位運行態勢下抄底，“春江水暖鴨先知”的先行者已經開始行動了。

記者輾轉找到一位入手華僑城新天鵝堡的業主，他告訴記者這樣的邏輯：當泰禾集團的尖崗山地王樓面價超過8萬元，中國電建+方榮聯合體拿下的上塘“地王”樓面價達到56781元時，現在買入華僑城新天鵝堡至少不會虧錢，何況還有高品質的產品兜底。

持有這樣邏輯的購房者怕是不在少數，畢竟，在流動性寬裕的經濟大環境下，在未來相當長的一段時期內，資產的價格將始終處于上漲周期，如何在此輪周期內實現資產的保值增值，豪宅的業主們熟諳此道。

由此傳導開去，或許會引起新一輪超級豪宅熱。記者了解到，過去的這兩個月內，深業東嶺、中糧云景、華豐前海灣以及恒裕嘉城等剛需類樓盤，開盤當天一共認購了98億元。而華僑城新天鵝堡和半島城邦三期就認購了超過180億元，去化之快、銷售金額之巨令人咋舌。

二手房市場方面，據了解，相較于慘淡的前一月，近段時間看房人群開始增多，投資客也開始咨詢房源，伺機進入二手市場。

背后是資本的狂歡

這不是人居的盛宴，而是資本的狂歡。

豪宅為什么能賣這么火？根本原因還是不差錢：開發企業融資成本降低、高凈值人群偏向一線城市豪宅實現資產增值保值。

吳睿向記者表示，在股市等投資市場震蕩的當下，一線城市優質地段的豪宅仍然是高凈值人群偏愛的保值增值的投資品種，其中，深圳更是一個避風港。豪宅會繼續推高深圳的房價上漲預期，短期內也會和剛需產品的分化進一步加劇。

不過，吳睿也表示，隨著深圳后續市場10萬+豪宅的陸續入市，豪宅市場的競爭會愈加激烈，項目在去化率等方面會有所下降。

“下半年，隨著貨幣政策回歸穩健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續上漲的條件并不具備，豪宅市場能否持續堅挺還將存疑。”某銀行分析師說。