從2萬賣不動到6萬被瘋搶 大虹橋價格突然暴漲有無泡沫？

每經編輯｜王寶汗    

就在幾天前，上海青浦徐涇鎮一地塊的拍賣，吸引了19家房企的競相角逐，最終該地塊以總價21.06億元，溢價率243.97%成交。該地競拍如此火熱，因為地塊所處的位置是虹橋商務區的核心地段。

其實大虹橋此前并不被市場看好，早在2011年，位于虹橋商務區的青浦趙巷一樓盤，從2011年6月首次開盤時的均價4.3萬元/平米一路走低，2012年5月均價為4.1萬元/平米，2013年均價為3.6萬元/平米，到了2014年5月，價格甚至已經到了2.5萬/平米。

都說房價會隨著時間推移而上漲，尤其是在上海，但青浦竟然還會有這樣降價的情況出現。但僅僅兩年的時間，大虹橋就發生了翻天覆地的變化。大虹橋的房價突然崛起。

究竟是價值被市場重新發現，還是因為泡沫嚴重？

長三角一體化：發掘大虹橋的價值

分析這個問題我們先從更大維度，分析一下上海虹橋的情況。

當發展到一定規模，多中心格局將成為許多大型國際化城市發展的必然形態，圍繞核心城市將形成龐大的城市圈。

巴黎、東京、倫敦、紐約、底特律等城市的發展都是這樣，圍繞它們目前已形成了歐洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國中南部城市群、美國東北部大西洋沿岸城市群和北美五大湖城市群。

在中國，能跟這五大城市群一較高下的，是被稱為“世界第六大城市群”的長三角城市群。

根據國家發改委此前公布的《長江三角洲城市群發展規劃》，長三角城市群處于東亞地理中心和西太平洋的東亞航線要沖，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。

也就是說，雖然從GDP等一些數值指標來看，長三角城市群和一些國際城市群還有差距，但它的成長空間卻很大，而且是逐年增強，這是它非常值得關注的一個價值。

（上圖為2014年世界六大城市群統計數據） 

而長三角的潛力來自哪兒？來自上海的轉型升級也來自于長三角各大城市的發展驅動，在中國穩步的發展趨勢下，長三角各城市正從不同維度帶動城市群的整體發展。

比如上海，政府最新規劃提出，在2020年在國際經濟、金融、貿易、航運中心的基礎上，基本建成服務長三角世界級城市群、服務長江經濟帶和“一帶一路”戰略的龍頭城市。

而要注意的是，虹橋商務區正是處在上海和長三角很多城市的連接核心軸上，是關鍵的樞紐地帶。

放眼長三角，虹橋商務區與十幾個主要城市的距離都在300公里以內，長三角很多城市通過飛機、高鐵、汽車等進入上海，第一站都在虹橋商務區。

而且目前的虹橋商務區，正在加快完善道路改建、修復和優化，同時完善交通樞紐、核心區、會展中心三大板塊間的相互連通網絡。它已經完全從一個看似邊緣化的地方，發展成了各大產業的交匯地，吸引了超過600家企業入駐。

所以，雖然目前“大虹橋崛起”被很多人視為概念炒作。但是不能忽略的一點是，一個崛起中的長三角，在向虹橋商務區注入巨大的增長動力，大虹橋的作用和潛力何以不可觀？

讓低中高產業共存的商業價值

不要看上海商務成本高，就在上海一小時的高鐵或者公路運輸車程內，聚集著很多商務和經營成本低的城市，比如南通、啟東、嘉善、海寧……

這就給了低中高產業同時在上海都市圈共存的條件，由上海輻射出去，給全球資本在長三角落地找到空間。

為什么大虹橋會被越來越看好，因為它有能力化解上海國際競爭中的不利因素，整合長三角的城市力量發展，以新業態、新模式、新企業的形態高效發展，效果也大大優于其他的商務中心。

大虹橋正在長三角城市群邁進更高階段的過程中，起到更大的作用。

事實上，長三角城市群內類似大虹橋這樣能實現短期價值快速增長的板塊還有很多，其中一些因為政府的規劃和投入，已經步入了起飛前夜，具體哪些城市價值將會起飛，請關注9月27日召開的“第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇暨2016年長三角城市價值白皮書發布會”，敬請期待！

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