陸家嘴85億購蘇州綠岸95%股權 農行借信托馳援45億

每經記者杜冉樂 2016年，既是地王年，也是并購年。房企并購浪潮并不比赤膊上陣拍地遜色多少，動輒砸下數億，甚至幾十億、上百億元。 10月18日，陸家嘴（600663，SH）發布公告稱，全資子公司上海佳灣資產與華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃聯合競得蘇州綠岸房地產公司（以下簡稱蘇州綠岸）95%股權，總耗資逾85億元。 標的房企蘇州綠岸涉及17塊待建土地，陸家嘴將之視為其業務版圖擴張的重要一步。《每日經濟新聞》記者發現，該并購背后的資金構成頗值得玩味，涉及國有銀行借信托通道提供了逾5成杠桿資金。 盡管如此，陸家嘴的野心并非這些，最近正籌劃近百億元現金收購母公司金融資產。它能吃得消嗎？ 陸家嘴要“走出去” 圍繞蘇州綠岸95%股權，據悉當天有20多家房企參與競拍，其中京城“地產一霸”金隅股份10月10日即發布了其子公司上海金隅大成房地產公司擬參與競拍的公告。 為了獲得股票投資人支持，金隅股份專門刊發了一份蘇州綠岸地產滸墅關鎮項目的可行性研究報告。 蘇州綠岸成立于2014年11月份，注冊資本5000萬元，注冊地位于蘇州市高新區，江蘇蘇鋼集團為其唯一股東。 資料顯示，早在13年前，北大方正集團與蘇州市國資委簽署了國有股轉讓協議，順勢入主蘇鋼集團，2013年為其制定了“北大方正·蘇州現代服務業集聚區”項目規劃。 該項目規劃一共分為“低碳金屬材料智造園、現代物流智慧園、循環經濟產業園、北大青年城創業園”4個板塊，北大方正集團試圖用“騰籠換鳥”之術投資百億元改造舊廠區。 蘇州綠岸就是開發北大青年城創業園的項目公司，旗下主要為17宗國有建設用地。陸家嘴公告透露，這些土地的土地出讓金已支付完畢，已全部取得《國有土地使用證》。 具體來看，項目地塊紅線內使用權面積約65.95萬平方米，土地性質涉及住宅、商辦、工業（研發）、宿舍、幼兒園、加油站等，規劃總建筑面積約為108.4萬平方米，其中住宅部分約66.4萬平方米。 從蘇州綠岸近兩年業績來看，因為土地暫未開發，所以財報并不好看，除了無營業收入之外，凈利潤從2014年虧損143.8萬元擴大到2015年虧損275.6萬元。 此外，截至今年8月底，蘇州綠岸尚欠母公司蘇州蘇鋼集團16.85億元股東借款。記者注意到，項目房企既無實際經營，又有股東借款，類似情況多為母公司替項目房企墊資拿地，之后在母公司財務報表上作為“其他應收款”掛賬處理。 據悉，當天參與競拍的房企20多家，經過兩個多小時激烈角逐，最終陸家嘴聯合華寶信托豪擲逾85億元，一錘定音。 陸家嘴董秘辦一位工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，公告已有說明，務實一點說，主要是公司想走出去，拓展發展空間。 并購資金從何而來 記者注意到，上述逾85億元并購資金中，陸家嘴全資子公司上海佳灣資產出資20.25億元，華寶信托-安心投資20號集合資金信托計劃出資大約65億元。 如果僅限于此，上述并購并無特殊之處。《每日經濟新聞》記者研究發現，該信托計劃背后是一個結構化信托構架，其中中國農業銀行作為信托計劃優先級委托人，出資44.76億元，陸家嘴另一全資子公司上海佳二實業作為劣后級委托人，出資與上海佳灣資產數額相同。 依此來看，這意味著陸家嘴自己實際出資并購資金僅大約40.5億元，剩下的全部來自中國農業銀行的信托優先級資金，相當于為該并購行為提供了逾五成杠桿資金。 用益信托工作室資深分析師李旸告訴記者，從信托結構來看，這個信托計劃實際上就是用來收購的一個金融工具。收購完成之后，按照約定安全退出，優先級資金一般會收取固定收益。 杭州工商信托一位不愿具名的投資顧問介紹說，“當前，資金利率處于低位，資產配置荒蔓延全市場。銀行表內外龐大的資金量存在多元化投資配置的壓力。核心城市的地產項目安全性較高，收益率還可以。” 據悉，金融街最新公開發行了25億元固定利率債，其中品種一規模為5億元，票面利率僅為2.9%，創下房企發債利率新低，而品種二規模為20億元，票面利率也僅為3.2%。 記者還發現，陸家嘴近期正在籌劃以現金方式收購母公司陸家嘴集團與上海前灘國際商務區投資集團合計持有上海陸家嘴金融發展有限公司88%股權，交易對價大約94.9億元。 目前，上海陸家嘴金融發展有限公司的持牌金融機構主要為陸家嘴信托、愛建證券、陸家嘴國泰人壽。這與陸家嘴發力“地產+金融”雙輪驅動戰略一脈相承。 截至6月底，陸家嘴賬面現金約52億元，其中上半年土地和房產銷售收入（含預收款）約28億元，其它現金或來自債券融資所得。 巨資拿下蘇州綠岸，陸家嘴如何掏出更多真金白銀？該房企在重組預案中對外透露，收購資金中，自有資金占四成，剩下的來自銀行并購貸款，已向相關銀行申請并購貸款。