從“吸金王”到“零募集” 房地產信托或再迎拐點

伴隨著房地產市場的不斷收緊，地產信托再度迎來“拐點”時刻。從前一陣的“吸金王”，變成最近的“零募集”。房地產信托融資規模的變化，折射出地產調控政策正在發揮作用。 來自用益信托的最新統計顯示，11月7日-11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產信托項目出現“零成立零募集”的現象。統計顯示，在該周成立的42款集合信托產品中，從投資領域來看，房地產領域共成立產品為零款，募集資金為零億元。 對比一個月前的數據可見，國慶后首周，盡管信托成立市場經歷了小幅的調整，規模略有下降，但房地產領域的投資規模較前一周仍有明顯增長，且在各大投資領域中上漲幅度最大，規模增長高達三倍。 “近期房地產信托領域的資金募集規模呈現大幅縮減狀態，與當前房地產市場的‘拐點’出現有關。”國投泰康信托研究發展部總經理和晉予分析道。他認為，今年國慶節后，此前多個房價暴漲的城市出臺了“限購”、“限貸”等調控政策，政策的變化導致了市場的預期發生改變。“基于對風險的預防，在市場降溫的情況下，信托公司收緊房地產信托業務是必然趨勢。”和晉予表示。 上證報記者日前曾報道，為落實房地產調控工作，有效緩釋行業集中度偏高的風險，近期銀監會下發通知，擬對房價上漲過快的16個熱點城市的銀行業金融機構進行專項檢查，而房地產信托業務的合規經營情況也被納入此次專項檢查。 多位信托業內人士向記者透露，其實從今年四季度以來，由于監管層嚴控房地產金融業務的風險，并提出加強房地產信托業務的合規經營要求，信托公司對于房地產信托業務的態度就開始變得相對審慎起來。 “國慶節后，監管方面對于房地產信托的報備要求提高了很多。比如在交易對手的資質要求上，就必須執行‘四三二’原則，這就意味著開發商必須四證齊全，項目開發中自有資金投入必須占到30%，且具備二級以上資質。”華東地區某信托公司高管人士向記者透露。不僅如此，監管層還對信托公司募集資金的來源等也有嚴格限定。“如果是來自銀行的資金，那么必須搞清楚是否是理財資金，否則這樣的項目也不能通過。”前述人士表示，“至于后續的資金投放方式，監管方面也有要求，對于債權類業務會比較謹慎，尤其是此前信托公司經常使用的‘假股真債’的操作模式也是不允許的。” “限購限貸政策的密集出臺、銀行信貸的趨嚴、房企發債收緊以及房企互聯網融資受到整頓，這一系列政策都旨在限制房企的融資，可以預見房地產信托規模的縮減趨勢在未來仍將持續。”和晉予預測道。 事實上，盡管在10月的首周房地產信托產品的規模仍有較大規模的增長，但從整體來看，最新的統計數據已經顯示出：曾再度回暖的房地產信托的拐點時刻已經來臨。用益信托的統計顯示，今年10月份集合類房地產信托產品的融資規模為114.84億元，較9月份的210億元的融資規模回落明顯。 前述信托業內高管向記者表示，對于房地產信托業務而言，監管趨嚴的趨勢已經顯現，因此當前各家信托公司也更為注重相關項目的風控舉措。未來與優質交易對手的合作是大勢所趨，而這也將在無形中提升一定的門檻，將部分中小型房企排除在外。 而在和晉予看來，作為信托公司重要的利潤來源之一，房地產信托未來仍將是信托公司的主要經營業務之一，但是其經營模式和發展方向卻可能發生新的變化。他認為，房地產信托資產證券化模式、股債結合的房地產信托產品、房地產并購信托項目等是未來值得關注的方向。