“1元”房價背后引關注 鄭州發布土地拍賣“堵漏”細則

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每經記者 王杰 每經編輯 隋丕寧

日前，河南鄭州市因“1元”房價，引發輿論關注。2月7日，鄭州市發布《關于進一步做好國有建設用地(住宅)使用權網上掛牌交易限價競買工作的通知》,劍指“1元”房價問題。

為何會出現“1元”房價？鄭州土地市場未來還有哪些漏洞需要堵？這個火熱的土地市場是否還會高價地頻出？《每日經濟新聞》記者對此進行了調查。

“1元”房價的由來

2016年，鄭州樓市可謂火爆。

據不完全統計，2016年9月6日之前鄭州已在土地市場拍出九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產商均刷新過鄭州土地市場的單價紀錄。

樓市方面，2016年，國家統計局發布8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，鄭州環比價格漲幅5.6%，居全國第一位。

為給樓市、土地市場降溫，早在去年9月14日，鄭州市出臺了九項措施，其中一條就是限制土地價格的飆高，提出“限地價，競房價”：鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率，網掛報價中止，此即土地價格“熔斷”，之后參與網掛的競買人現場競綜合房價，價低者得。

2016年10月27日，鄭州市又發布《國有建設用地（住宅）使用權網上掛牌交易限價競買暫行辦法》，規定出讓鄭東新區、鄭州經濟開發區范圍內的住宅用地使用權時，競買人先競地價，地價如達到熔斷（熔斷價為起始價的150%），再競房價，即競買人承諾銷售房價不得高于規定的所處區域的綜合房價，且其所報的綜合房價最低者為土地競得人。土地競得人不得高于競得房價進行銷售。

為搶到土地，房企想盡了辦法。

1月22日，鄭州市鄭東新區掛牌出讓7宗住宅用地，其中，多宗土地觸發“熔斷”價格。成交記錄顯示，牟政出【2016】198號土地綜合房價僅為1元/平方米，地價5.4億元，競得者為河南好喜地置業有限公司。這意味著如果該地塊成功出讓，房屋的銷售價格為1元/平方米。

鄭東15號地塊以23631元/平方米的最低房價報價拍出，這一綜合房價僅比樓面價高了2元/平方米。牟政出【2016】199號地塊的綜合房價報價為4100元/平方米，低于樓面價333元/平方米。

新政劍指不正當競爭

房企瘋了嗎？“1元房價”、“2元利潤”，未來如何操作？房地產評論人王毅敏表示，這種出讓規則不符合市場規則，也不符合價值規律。“1元房價”的操作有多種途徑，開發商可以把房子賣給自己單位的員工，讓他們再做二手房交易。開發商還可以買車位送房子，每個車位上百萬元，但這種在操作過程中是違法的。

面對“1元房價”、“2元利潤”，當地主管部門也意識到問題的嚴重性，在當晚予以緊急叫停上述5宗土地交易。

2月7日，鄭州市人民政府網站發布《關于進一步做好國有建設用地(住宅)使用權網上掛牌交易限價競買工作的通知》,制止不正當競爭行為。

通知明確指出：一、鄭東新區、鄭州經濟技術開發區范圍內國有建設用地(住宅)使用權出讓前需確定該宗地綜合房價最高限價,并按照熔斷地價和房屋建安費用、各類稅費等確定房屋成本指導價,以保護公平競爭。地價達到熔斷價格后,進行網上一次性競綜合房價，按報價最接近房價平均值原則確定土地競得人,土地競買人報價低于房屋成本指導價視為無效報價。二、為防止土地競買過程中的惡意競價行為以及房屋銷售過程中的暗箱操作,通過“限地價、競房價”方式取得土地的新建商品住房項目銷售時,需在嚴格監督下公開面向社會銷售,確保商品住房銷售的公平、公正。

王毅敏表示，“新政”是對之前不完善的地方進行完善。決定地價高低的主要是供應的節奏還有拆遷成本高低。目前拆遷成本很高，土地降溫不易。“熔斷”機制只是不讓房企把地價抬得過高。