“特色小鎮”兇猛！ 享政策紅利，也需注意地方規劃

每經編輯｜每經實習記者 唐潔    

2017年3月全國兩會上，“特色小城鎮”首次寫入政府工作報告，4月11日，住建部聯合建行授信1000億元支持特色小鎮建設。特色小鎮建設迎來新一輪政策利好。

基于此，不少房地產開發商將特色小鎮視為新一輪藍海，但事實并沒有想象那么簡單，房企開放商的開發與打造經驗、政府規劃引導、融資能力等都將影響特色小鎮的建設情況。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，未來特色小鎮的打造一定是全方位的，特色小鎮的開發模式將給企業帶來更多機會。

借力政府政策的東風

早在2015年，浙江省便將特色小鎮寫入政府工作報告并將其納入到省級戰略規劃，在政府的鼓勵與扶植下發展起來第一批高人氣熱門小鎮。

上海金融小鎮董事長宋正表示：“如果政府不支持，特色小鎮是做不起來，上海金融小鎮從2013年開始做規劃，最后卻在樹木問題上遭遇了瓶頸，前后花了三年多的時間規劃才被通過。對比北京金融小鎮，比我們晚了兩年，卻在一年之內集聚了3600多億的管理資本，我們五年才有了500億。”

當地政府規劃是開發商能否順利進行小鎮開發的首要前提，然而，政府對于建設運營主體也會有所篩選。

領易咨詢總裁鄒毅表示，在拿地拓展方面，尤其是一些優質的小鎮用地時，地方政府更傾向于當地的國企來做。

上海科技發展中心主任王迎春認為，特色小鎮既是機遇也存在挑戰，切忌一擁而上，沒有很好的籌劃單純為了拿地而拿地的話，開發中會面臨很大的困難。

從房企的角度來說，目前一線城市拿地比較困難，中小城鎮相對來說拿地的成本低，加之地方政府對于特色小鎮釋放出許多優惠政策，以浙江省為例，房企在特色小鎮建設中，政府會獎勵返還土地指標支持特色小鎮建設。

特色小鎮不等于房地產開發

真正意義上的特色小鎮開發并不是房地產開發，中國社會科學院城市發展與環境研究所所長助理、執行研究員李學鋒曾在接受《每日經濟新聞》記者采訪時強調，特色小鎮是一個綜合概念，不能把特色小鎮做成房地產開發。

“特色小鎮一個項目上提供的服務系統涉及110項，超越了全國主要開發商對小鎮的認識水平”領咨詢總裁鄒毅表示，同時他分析稱，一個成熟小鎮的服務分為四個等級包括：改善性服務，公共性的服務，基礎性服務和產業運營的服務，這是一個系統工程。

濱投集團董事長張中軍坦率的表示，單純以地產開發為導向的特色小鎮就是耍流氓，部分房地產打著開發小鎮的旗號作為自己的營銷手段，是為了賣房子而開發，而且特色小鎮的匯率報周期長，小鎮未來的年收益只有他普通房地產開發項目的三分之一。

據《每日經濟新聞》記者了解，濱投集團的6個小鎮已經經歷了5年的開發時間，目前尚未對外開放，未來還需要3年的時間進行建設運營，依據其財務核算預計開業５年后年均收益率可以達到12%，同時預計需要8到10年的時間可以收回成本。

歐陽捷認為，在特色小鎮建設中，房地產開發商一方面可以參與到基礎設施建設中去，同時引入旅游配套設施和少量住宅配套，如酒店式公寓、民宿等。同時，他建議，要把特色小鎮作為一個長期投入，為企業后續發展提供新的發力點，房企不妨做一個5-10年長期發展布局，與地方政府充分溝通，從基礎設施建設到住宅商業配套再到公共設施建設，將會形成一個龐大的投資體系，未來將會獲得一個比較穩定的回報，甚至會隨著特色小鎮客流量的增多為企業帶來增值潛力。