西安放開土地二級市場，破解了哪些問題，如何影響樓市走勢？

值此當口，地產市場的任何風吹草動，都有可能撩撥到大家敏感的神經。

比如，西安市國土局近期宣布放開土地二級市場交易，一石激起千層浪：

A、從全國層面來審視，西安土地二級市場交易訴求強烈，這大概也是其被列入34個試點的重要原因之一；

B、一方面是交易訴求強烈，一方面是市場被“禁錮”，由此產生哪些弊端或者說問題？

C、放開之后，對西安土地交易會產生怎樣的沖擊？對房價走勢有何影響？ 

二級市場交易訴求強烈

眾所周知，國有土地使用權的出讓要經過劃撥、招拍掛等程序——也就是我們常講的土地一級市場，它是土地所有者與使用者之間的交易，這個市場由國家壟斷。

二級市場，相較于一級市場而言，是指已經拿到土地的主體，再將手中土地轉讓、抵押或出租出去，它是土地使用者之間的交易。

今年2月，國土資源部下發通知，在包括南京、武漢、天水等在內的34個市縣（區）開展土地二級市場試點。

西安能夠位列試點城市當中，與長久以來，西安二級土地市場深受開發商“青睞”分不開關系。

國土資源局截圖

一方面，西安主城區凈地少已經不是什么秘密，與此同時，因歷史沿革等原因，不少本土中小企業手中卻還掌握不少土地。

另一方面，此前很長時期，西安土地市場并非完全公開出讓。

粉巷君曾聽不少地產界朋友吐槽西安拿地困難，并非有實力就能拔得頭籌。于是眾多外來開發商只能退而求其次，不去一級市場做無用功，靜待與拿地的本土企業合作開發。

你手中有地，但無心或無力開發，我四處尋地而不得，交易一拍即合。

西安二級土地市場頗為熱鬧——2016年至今，在種種利好下，國內頂尖房企紛紛撲向西安市場，通過各種途徑大舉拿地，一級市場搶地至土地熔斷多次，二級市場亦頻頻交易。

舉例來講，早前進入西安市場的萬科、恒大、綠地、龍湖等，通過并購及合作開發的方式儲備糧草，后來者綠城、中糧等亦通過二級市場不斷加碼。甚至有開發商公開發起“全民找地”，承諾拿地后重獎聯系人。

顯然，二級市場需求強烈，買賣頻繁，已經成為一級土地市場的重要補充，其活躍度并不遜于后者多少。 

但諸多問題亟待規范

活躍而缺乏監管的市場，必然問題叢生。

2017年上半年，西安和三亞，成為全國樓市中的兩匹黑馬。這一年間，為了緩解房價，兩者頻頻發文出政策，各有成效。如今一年將盡，這兩座城市又分別迎來新政策，同樣是為了管控房地產市場，不過方式南轅北轍。

10月28日，中國新聞網報道，海南省已暫停辦理土地二級市場轉讓交易有關用地手續，旨在嚴厲打擊違法違規炒買炒賣土地行為。

究其原因，則是三亞等海南城市土地二級市場交易頻繁，未經批準私下交易、規避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴重影響了正常的土地市場管理秩序，而這些問題在西安同樣存在。

中國新聞網截圖

事實上，此前國家對土地使用權的轉讓設定了嚴苛的條件，且需要支付高額稅費。

土地使用權不好買賣？好辦！收購股權呀！

例如，碧桂園通過聯姻建秦地產，曲線拿地1200畝，開千畝大盤鳳凰城；海亮與和記萬佳共同成立子公司，共同開發海亮唐寧府。

過去多年，吸收兼并、合作開發成為房地產企業交易中的高頻詞匯。通過這樣的方式迂回拿地，一方面規避了高企的監管門檻，另一方面實現“合理避稅”。

變相土地轉讓背后，折射出此前土地二級市場存在的一系列問題。

一方面，因土地使用權轉讓的門檻，不少企業寧可土地閑置，也不愿意將其買賣。企業積極性不高，直接導致大批存量土地未能充分利用。

另一方面，因為沒有集中的交易場所，買賣雙方僅依靠自己聯系或中間人介紹，交易價格、土儲信息不透明，交易存在盲目性，從而導致二級市場存在相對混亂。

此外，由于交易的自發性，違規交易、隱形交易難以規避。

放開交易，存量土地將大幅激活

過嚴、過時的苛求可能帶來反效果，于是，順應市場訴求的新政策出臺了。

就拿地便捷性方面，兩級市場做個對比。

一級土地市場，要通過招拍掛手續，在激烈的競價周期過后，如果你有幸成為勝出者，那么恭喜你，可以拿到一份中標通知書了。

此后，你需要在規定時限到國土部門繳清出讓金，通過這筆數目不小的劃賬，拿到土地合同，你才可以進行接下來密密麻麻的手續。例如在土地所在地成立子公司，變更土地出讓合同受讓人，項目公司申請開發資質，立項，環評……

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沒有對比就沒有傷害，已經取得土地使用權可以轉讓的土地，就顯得可愛多了。尤其在今年的西安市場，搶時間就是攢錢啊！

開放土地二級市場，無疑是將原有土地轉讓手續有效簡化，加之存量土地信息透明化，閑置利用率將大大提高。

而原有通過并購、合作開發等“擦邊球”土地買賣模式，新規明確將之歸類為土地二級市場轉讓。

也就是說，上述交易之前已經以其它名目存在，如今只是政府對之進行嚴格監管。啟動西安土地二級市場，更大意義在于規范市場，以及激發市場活力。

以此來看，放開土地二級市場交易，對房價的影響，大概微乎其微。

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