信托成本上升 房企融資尋“外援”

圖片來源：視覺中國 記者金蘋蘋 10%的年化收益率，對于2018年的房地產信托項目而言并非遙不可及。記者了解到，不斷抬升的融資成本，使得房地產信托的收益率水平水漲船高。因為需要付出更高的代價來獲取資金，也讓不少房企將融資渠道轉向海外市場，通過海外發債的形式來尋找“外援”。 信托業內人士表示，2018年金融去杠桿仍將繼續，對于資金違規流入房地產領域的監管也仍將保持“高壓”。在房地產信托的火爆募集依然延續的情況下，投資者應該關注背后潛藏的房企現金流問題，對風險保持警惕。 信托成本高企房企海外融資陡增 進入2018年，曾經在去年獨領風騷的房地產信托依然是市場上受人關注的“明星”。用益信托在線統計顯示，2018年1月，集合信托市場上成立的房地產信托項目數量為185款，募集資金總計331.51億元；同比2017年1月成立46款地產信托項目，募資135.96億元，分別增長302.17%和143.83%。 “房地產信托產品不僅收益率高，對于信托公司而言，也是利潤收入頗高的一類業務，這也是房地產信托目前仍然火爆的原因。”某信托公司研究員袁吉偉對記者表示。 用益信托的統計同樣顯示，房地產信托火爆發行的背后，收益率水平也持續上漲。該類產品的平均收益率已經從去年1月份的6.74%上升至今年1月份的7.61%，上漲了近一個百分點。 “信托融資成本上漲已成為今年行業的普遍現象，作為被重點規范的業務之一，房地產信托的成本更是上升得比較厲害。”某大型信托公司業務部門人士對記者表示。該人士透露，當前銀行等機構對于房地產項目融資都比較謹慎，大部分地產信托項目的資金來源都集中于個人投資者，這也意味著房企需要支付更高的成本來滿足融資需求。就目前來說，大型房企的融資能力和溢價能力相對較強，成本還能低一些，對于中小房企而言，信托渠道的融資成本普遍在10%至12%以上。 持續上漲的融資成本，讓部分房地產企業將融資渠道延伸至海外。上證資訊統計顯示，2016年12月至2017年2月末，房企海外發債的發行規模為52.9億元；而2017年12月至2018年2月26日，這一數據為643.26億元，房企海外發債規模大增1115.99%。 關注“爆款”背后的風險 作為當前市場上的一類“爆款”產品，房地產信托的發行熱情不減。根據用益信托在線統計數據，今年1月份發行的房地產信托產品規模為631.52億元，占該月發行的集合信托總規模的39.04%。 對此，有業內人士認為，房地產信托發行火爆，與房企融資缺口較大、“資金饑渴癥”持續有關。某信托公司高層人士對記者表示，隨著宏觀調控的持續，房企的融資渠道正逐漸縮減，部分中小房企當前的主要融資方式都轉向了非銀渠道。 “表外融資的監管政策效果正在顯現，未來表外融資業務回流表內融資業務及資本市場的態勢會更加明顯。”袁吉偉分析道。他認為，表外融資具有顯著的影子銀行特性，很多通過資管業務的層層嵌套服務于銀行表內資產的騰挪，以規避監管。但這些業務由于大量集中于房地產和地方融資平臺等業務領域，累積了很大的風險，因此也成為重點監管的對象，未來資金流向房地產項目也會更審慎。 不過，也有不少信托業內人士表示，雖然監管趨嚴，但監管部門并未禁止信托公司開展房地產信托業務。“只是要求開展業務必須合規經營，對于那些借助信托資金拿地的項目和假股真債類項目則是嚴格禁止的。”前述信托公司業務部門人士說。 然而，在持續大規模發行和成立房地產信托項目的背景下，信托業內人士也坦言，地產信托業務背后的潛在風險值得警惕。 “前期做的很多房地產信托項目都是幫助房企拿地的，在當前房地產調控持續的環境下，不論在項目開發或是銷售過程中出現問題，部分中小房企的現金流就容易受影響，后續就可能暴露出兌付風險。”袁吉偉提醒道。