鎂刻·年報深讀| 萬科：平凡的一年

每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

也許是萬科董事會名譽主席王石“年報非常好”的喊話，抑或是對尖子生能答難題的寄望給了外界過高的期許，萬科2019年度業績發布之后，投資者情緒頗為悲觀。

萬科交出的是一份“中規中矩”又遠不及投資者預期的成績單，資本市場也紛紛用腳投票——年報發布當日，萬科報收26.3元/股，下跌6.44%。

我們能夠給予萬科這份年報的最高評價是“穩健”，這是萬科在預判行業進入“白銀時代”之后，一如既往的主張和踐行。這些年來，萬科的財務指標維持優秀，盈利水平“穩中有進”，它的成績單，向來“無可指摘”。

然而，萬科業績的增長速度隨著基數的變大已經逐漸放緩。

2019年，萬科實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%；全年銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，這是萬科近年來錄得的最低增速。

2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。

營業收入大幅增長的情況下，凈利潤額增速卻沒有與之匹配，萬科管理層回避了對萬科盈利能力質疑的正面回答。

另一個信號，萬科2019年的毛利率、凈利率均出現了小幅下降。2019年，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5%；凈利潤率10.56%，下滑0.78個百分點。

萬科總裁祝九勝回應稱，整個行業毛利的下降可能是長期趨勢。但這依然沒有解釋萬科盈利水平下滑的問題。即使行業整體趨勢如此，多數龍頭房企這兩個指標也能維持較好水平，更何況萬科的毛利率、凈利率表現在行業向來算不上頂尖，僅在行業的平均線上。

倘若能夠看淡萬科的“賺錢能力”，這依然是一家能夠“活得久”、“活得好”的優秀企業。至少，萬科的現金流管控出色、負債率處于低位。

2019年，萬科實現經營性現金凈流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正；年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和938.9億元；凈負債率33.9%，是行業最低水平之一。

一年半之前，萬科秋季例會的主題是“活下去”，當時是出于“居安思危”的考慮，卻未料到當前疫情的突襲讓房地產行業遭遇了比之前以往任何時候更難的境況，“活下去”變成了一個特別真實的存在。

為了“活下去”、“活得好”、“活得久”，過去一年，萬科的戰略目標關鍵詞是，“收斂聚焦”、“修枝剪葉”和“鞏固提升基本盤”，與此同時在組織上全面重構。

在萬科“大江大海”計劃的推動下，萬科內部流動加速，多名高管崗位發生了變化。“少帥”孫嘉換下了張紀文成為南方區域任區首，王文金短暫接任首席財務官11個月之后，也將這一職位交給更加年輕的韓慧華。與此同時，張旭也不再任公司的執行副總裁。

郁亮說，讓優秀將領到前線打仗是萬科用人原則，萬科物流業務迎來大發展機會，公司支持張旭集中精力去帶領物流業務跨上新臺階；王文金將專業性很強的工作交棒給年輕人，他將繼續從事綜合度更強、復雜度更高的管理工作，繼續發揮協調的管理角色。

上任三年有余，郁亮的班底漸次成型。

從2018年萬科提出戰略檢討、業務梳理的經營管理提升主線以來，時至今日，萬科已經鮮少談及多元化業務的發展情況了，它逐漸回歸“住宅開發商”本位。

盡管郁亮說希望大家能夠多點耐心，給新業務在寬松環境下有更多發展機會，也說“物流、冷鏈有很大的發展機會”，然而資本市場和投資者的耐心來源于業務的前景和“錢景”，萬科沒有充分展示它的這一面。

萬科的投資者希望萬科管理層介紹公司主要業務的詳細情況，也被萬科管理層禮貌地建議“我們非常歡迎各位投資者來公司調研、深入了解各個業務場景”回應。

2019年，萬科來自房地產及相關業務的營業收入3526.5億元，占比95.9%，來自物業服務的營業收入127.0億元，占比3.5%，其他多元化業務的經營數據，萬科著墨并不多。

短時間內，萬科或許也沒有尋找“第二曲線”的動力了，“生存”是當下最大的課題。

萬科面對的局勢并不樂觀。祝九勝表態稱，疫情對萬科的影響相當大，體現在銷售、交付、現金流、開復工方方面面，首先是2～3月的認購金額同比降低了510億元，此外今年開工也至少有1個月的推遲。

種種特殊情況，層層壓力之下，萬科為2020年定下了“行動框架”。

萬科表態要做到三件事，第一是對市場環境變化進行更深入的分析，回到基本商業邏輯；第二是聚焦產品力和服務力，做好精益運營，提升競爭能力和經營效益；第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。

“緩約花期幾日看”，萬科為業績會定下的主題預示著它應是有信心完成2020年既定的經營目標。祝九勝也說，2020年萬科銷售額下降是一個小概率問題。

當復雜的局面擺在眼前，當所有目光聚焦于一身，我們記起萬科曾經說過——“好學生不怕答難題”。

封面圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝