11月全國僅3城二手房價格環(huán)比上漲 專家：要防范地產(chǎn)開發(fā)投資進入“過冷”區(qū)間

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

延續(xù)了7月份以來的降溫態(tài)勢，11月份全國新房、二手房價格繼續(xù)全面走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資各項數(shù)據(jù)繼續(xù)呈現(xiàn)“倒V字”走勢，國房景氣指數(shù)進一步下滑。

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70大中城市住宅銷售價格指數(shù)及1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。11月份，全國僅9個城市新房價格環(huán)比上漲，二手房價格環(huán)比上漲城市僅3個。

1-11月，全國商品房銷售面積、銷售金額均明顯下降，同比增速分別為4.8%和8.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.2%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比下跌持續(xù)了3個月，且跌幅在擴大。這意味著房地產(chǎn)市場從“過熱”開始轉(zhuǎn)為“過冷”，預(yù)計近期購房政策將以寬松為導(dǎo)向。

僅9城新房價格環(huán)比上漲

據(jù)國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀，一線城市新房價格環(huán)比持平，二線城市環(huán)比下降0.4%，且降幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

從具體數(shù)據(jù)看，70個大中城市中僅三亞、杭州、北京、上海等9個城市新房價格環(huán)比微漲，其中三亞漲幅最高，為0.7%，第二名杭州0.5%。

但同比上漲的城市仍然有54個，其中重慶、銀川、長沙、西安、廣州等5個城市漲幅超過6%，而大理、瀘州等同比跌幅較大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“11月房價整體延續(xù)回落態(tài)勢。一方面是當(dāng)前市場成交熱度仍處底部調(diào)整期，買方話語權(quán)較強；另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復(fù)，在此背景下，供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價。”

僅3城二手房價環(huán)比上漲

11月份，70個大中城市二手房價格環(huán)比普跌。僅贛州、海口、唐山微漲，漲幅分別為0.4%、0.3%、0.2%；另外有4個城市持平，63個城市下跌。

從漲跌分布上看，杭州、上海、北京等少數(shù)大中城市二手房價跌幅率先收窄，跌幅繼續(xù)擴大的城市以弱二線及三四線城市為主。

嚴躍進表示：“對比10月份數(shù)據(jù)，至少下跌城市數(shù)量沒有擴大。從具體城市看，只有7個城市沒有下跌，尤其是類似海口和三亞這樣的城市，受一手房房源不足的影響，二手房價格容易出現(xiàn)炒作。一線城市漲幅并沒有擴大，反而有所收窄。臨近年底要防范二手房炒作，尤其是一線城市二手房此前持續(xù)下跌，當(dāng)前交易量已有底部反彈趨勢。”

與新房價格走勢相比，嚴躍進認為：“就目前看，二手房跌幅要大于一手房，尤其是信貸政策放松的情況下，往往一手房優(yōu)勢更大，二手房本身現(xiàn)在外部環(huán)境不好，房東和購房者都呈現(xiàn)了觀望情緒。”

防范“過冷”區(qū)間

1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%；

嚴躍進對記者表示，“房地產(chǎn)開發(fā)投資正從‘過熱’區(qū)間進入到‘溫和’區(qū)間，要防范步入‘過冷’區(qū)間（即低于5%）。總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度非常好的指標，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會略顯低迷，和房地產(chǎn)銷售大環(huán)境沒有持續(xù)改善有關(guān)。”

前11個月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。據(jù)觀察，全國商品房銷售面積與銷售額增速分別比1-10月下降2.5個百分點和3.3個百分點，盡管降幅較前幾個月有所收窄，但整體“倒V字”形態(tài)沒有改變。

同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析指出：“受重點城市供地“兩集中”政策和下半年土地市場降溫影響，1-11月全國土地市場成交量持續(xù)下滑，繼續(xù)拖累全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金端壓力不減，1-11月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大至9.1%，單月新開工面積連續(xù)8個月同比下降，其中11月同比下降21.0%，受房企融資環(huán)境邊際改善影響，降幅較上月收窄12.1個百分點。開發(fā)投資額方面，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)三個月同比下降，降幅較上月收窄1.1個百分點至4.3%。12月初銀保監(jiān)會提出將‘合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款’，短期來看，隨著市場融資環(huán)境持續(xù)改善，部分城市市場活躍度回升，房企新開工積極性或有所提高，但受去年年底高基數(shù)影響，全國房屋新開工面積和開發(fā)投資額單月或?qū)⒈３窒陆祽B(tài)勢，預(yù)計全年新開工同比下降，投資保持中速增長。”

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