中國銀河給予房地產行業推薦評級：銷售、投資單月降幅擴大，房企資金端承壓

每經AI快訊，中國銀河11月16日發布研報稱：給予房地產開發行業推薦（維持）評級。

10月銷售同環比降幅擴大：2022年1-10月，銷售面積、銷售金額增速分別為-22.3%、-26.1%；10月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-23%、-24%，較上月下降7pct、10pct，環比增速分別為-28%、-30%。10月同環比降幅再次擴大，主要系多地疫情反復拖累市場恢復節奏，以及購房者信心仍未修復。近期北京、杭州樓市政策的調整，也意味著高能級城市已經進入政策調整階段，后續“認房又認貸”政策有望進一步松動和滲透，由于房價傳導機制為自上而下，所以高能級城市房價的企穩對于整個市場具有積極作用，后續銷售有望正式邁入復蘇道路。

土地成交處于歷史最低迷水平，三輪供地7成地塊底價成交：2022年1-10月，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降53.0%、46.9%。10月單月土地購置面積增速為-63%，較上月上升12pct，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。從第三輪集中供地情況來看，供應量仍在大幅縮減，已完成土拍的17個城市中底價成交率達78.6%，觸限成交率8.91%。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出讓的情況來看，掛牌33宗地中，有31宗地成交，且均為底價成交，溢價率已降至冰點。

開工、施工下探，竣工有望逐步恢復：2022年1-10月，新開工面積同比下降37.8%，10月單月增速為-35%，目前開工情況處于歷史最低水平；1-10月施工面積累計同比下降5.7%，繼續下探，10月單月增速為為-33%，在銷售回款困難、新開工低迷的影響下，施工開展受阻；竣工面積累計同比下降18.7%，10月單月增速為-9.42%，較上月-3.43pct，目前“保教樓”有序進行并進入實質性執行階段，預計竣工逐步恢復。

開發投資增速繼續走低，單月降幅較上月擴大：2022年1-10月，全國房地產開發投資完成額同比減少8.8%，10月單月投資增速為-16%，降幅較上月擴大4.1pct，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開發投資繼續下臺階，短期內預計將持續處于下行趨勢。

到位資金降幅擴大，國內貸款有所修復：10月單月，到位資金增速為-26%，較上月降幅擴大5pct。其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-18%、-21%、-31%、-31%，分別較上月+7pct、+4pct、-13pct、-12pct，位資金增速降幅擴大主要系個人按揭貸款、定金及預收款降幅擴大，國內貸款出現一定修復。

投資建議：前期板塊的調整已經充分反映了市場悲觀預期，16條重磅舉措為下行周期以來最強有力支持政策，供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復蘇道路，我們看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情。我們建議短期關注彈性較大的優質民企：新城控股（601155）、龍湖集團（0960），中長期關注強信用、厚土儲、優布局的優質房企：保利發展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244），建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期的風險。

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(記者 王曉波)

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