上海商業地產市場回暖，招商商辦超百億資產包成熱門標的

在經歷市場調整后，上海的商業地產市場在今年開始明顯復蘇，上海仍是中國最具吸引力的房地產目的地之一。

相比今年第二季度的市場下行，上海商業辦公投資市場的交易量在三季度出現回升。根據世邦魏理仕的數據顯示，2023年第三季度，上海物業市場共有33筆大宗交易，交易總額達235.9億元，這一數據位居全國市場第一，其中三季度的交易總額環同比分別上漲78.4%與17.2%。

戴德梁行的數據也顯示，2023年第三季度，上海商辦市場中，投資型買家發力明顯、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一比例飆升至87%，漲幅明顯。

從交易類別來看，今年第三季度，上海的資產交易呈現多樣化趨勢，除了產業園區及工業資產外，辦公、公寓等熱門資產依然受到青睞。

這表明，上海商辦項目仍然是最有價值的資產之一。同時上海商辦市場回暖，買家回歸也說明經歷行業調整期后，上海商辦價值凸顯，市場上嗅覺最靈敏的這批人正在關注上海商辦市場，而今年第四季度，或是較好的入市時機。

港資重金持續進入上海商辦市場

今年6月，備受關注的上海黃浦區“四大重磅項目”之一——金陵東路豫園站上蓋地塊終于完成出讓，港資嘉里建設以87.83億總價拿下地塊余下土地，該批地塊主要包括辦公樓和零售用途，將產生建筑面積約30.8萬平方米。

拿下這兩幅重磅地塊后，嘉里建設執行董事兼副行政總裁區慶麟就明確表示，“對上海市的發展以及中國內地的持續增長充滿信心”。

對上海商辦市場看好的港資房企不僅有嘉里建設。今年9月底，另一家港資房企太古地產宣布以總價97.0997億元收購陸家嘴集團在上海浦東新區持有洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權。這兩個地塊將被發展為兼具零售、辦公及高端住宅等多元功能的大型綜合項目。

一位上海市場人士認為，今年以來，自己接觸的港資房企都明確表示，看好上海商辦市場的價值，并正在積極尋找機會進入上海市場。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強表示，從當前市場看，辦公大宗市場繼續調整，資本化率出現上升趨勢，市場上如果有合適的優質辦公和公寓產品，將是不錯的機會。

上海招商商辦超百億級優質資產包

從當下市場和行業內人士的反饋看，受經濟周期影響，今年上海商辦市場也深度調整，眼下或是入市的機會，但也需要考驗選籌能力。

在眾多商辦類項目中，招商蛇口上海商辦項目是屢屢被青睞的“硬資產”。

作為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商，招商蛇口依托高質量管理和運營，為城市發展和產業升級提供綜合性解決方案。

在上海市場，招商蛇口的商辦項目在區域上，覆蓋了上海內、中、外環等重要核心區域，不僅有區位優勢、交通通達性高，還致力于滿足當代員工們需求的辦公空間智能應用、場景靈活化，同時還有餐飲、服務以及休閑健康設備等齊全的配套設施。

根據招商蛇口透露的消息，自今年以來，招商蛇口上海商辦整合了四大商辦項目與上海公寓項目，組成上海超百億級優質資產包。

招商蛇口上海商辦旗下的四大商辦項目包括招商云瑞大廈、招商森蘭美奐全球湖區5A甲級辦公、海上世界一線江景辦公和招商璀璨城市軌交TOD全業態綜合體。另外，公寓項目是擁有上海全域軌交概念的優質產品。

招商云瑞大廈位于虹口內環核心，3公里內坐享瑞虹天地、虹口龍之夢、北外灘、陸家嘴中心等繁華商圈。在交通方面，擁有地鐵10、8、4號線三軌匯聚。另外，項目周邊還有周家嘴路、四平路、大連路三主干道與三跨江隧道，交通便捷性一覽無余。

在產品方面，招商云瑞大廈也延續了招商蛇口在上海市場持續打造優質項目的目標。項目1-5F為商業樓層，標準層面達到1190平方米，6-13F為標準辦公產品，標準層面積約714平方米，層高約4.4米。整棟建筑面積約11529.5平方米，可適配多重辦公、經營需求。

此次資產包中的另一重點辦公項目是森蘭美奐A座，項目是全球湖區辦公樣板，坐落森蘭核心區，緊鄰自貿區5號門。在交通方面，有地鐵6號線直達，還擁有4軌9隧道2環3干道的立體交通網。同時項目周邊自然環境和商業氛圍優越，自帶約8萬平方米的森蘭花園城商業，還擁享一線森蘭湖景。

在設計層面，該項目也擁有優勢，是由上海中心原班設計團隊GENSLER擔綱設計，無界視野、朗闊空間，是國際化舒適辦公范本。

招商蛇口上海商辦此次推出資產包中，辦公項目海上世界擁有一線江景。位于長江入?？诠濣c，坐落寶山濱江3公里黃金岸線核心，約24萬方濱江地標，是寶山一線江景辦公地。

項目打造約10.5米挑高大堂，室內約4.5米層高的約150-260平方米空間，擁有7大智慧辦公系統，可為企業提供接軌未來的智慧辦公體驗。

另一個受到市場認可的璀璨城市TOD辦公項目位于浦東金海灣現代城鎮核心。該項目一經面世就受到了市場的青睞，去化速度很快，目前已經清盤。

招商蛇口上海商辦此次也拿出了旗下的優質商務公寓項目。其資產包中的項目布局1個中心區-靜安大寧高新區，3個創新區一寶山工業園區、松江泗涇/松江新城、浦東祝橋/臨港新區，都是位于上海重要的區位發展板塊。同時，各公寓項目均能輕松鏈接軌交線路，無論日常通勤、生活還是商務出行都可便捷通達各區域。

上海業內人士認為，招商蛇口在上海推出的這些商辦產品、核心公寓，都占據著上海優質的區位，無論是基本的交通通達性，還是產品本身的價值以及運營和服務，這些資產包中的各項目都擁有鶴立同類競品的獨特優勢，在目前的市場環境下，更顯獨特和長遠。

仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎認為，上海仍是中國最具吸引力的房地產目的地。今年以來中東財團紛紛在中國設立辦公室，體現對中國長期基本面和前景保持樂觀。第四季度的投資市場有望延續回暖，表現更加強勁。

對國內的商業地產而言，還有一個利好消息。10月底，國內首批以商業地產為底層資產的消費類基礎設施公募REITs正式申報。這意味著，“投融管退”最后一環打通，不僅能為國內公募REITs帶來更多有活力的資產，也有利于加快商辦存量市場交易的活躍度，尤其是上海這類核心城市。

當前的整體商業市場環境下，招商蛇口上海商辦旗下的這些百億級優質資產推出時機也正當時，在成交回暖、成交日益活躍、買家重返市場之際，有望得到價值最大化。