國際評級機構調整龍頭房企評級之下：市場冷靜對待 行業復蘇跡象顯現

國際評級機構對中國房地產企業的調整還在繼續。

近兩年來，國際三大評級機構均曾下調多家龍頭房企的評級展望。其下調評級或者評級展望的邏輯也是趨同的，主要驅動因素還是銷售存在不確定性帶來杠桿率以及現金流的變動。

作為衡量房企財務指標和財務安全的重要風向標，過往每一次標普、穆迪、惠譽對房企信用評級的調整，受到市場關注，甚至引發輿論的漩渦，然而今時不同往日，近期對龍頭房企的動作，并未受到市場太多的關注。

究其原因在于，近年來房企融資渠道也多集中于境內，在境外債發行放緩的當下，評級機構下調對之不會帶來太多融資方面的影響，市場已能夠坦然接受；此外，投資者對房企的信賴度和財務透明度有較為清晰的認識，能夠把握風險。

銷售不確定性驅動

近期，惠譽跟進對龍湖等房企的評級調整。

惠譽在報告中對行業的銷售情況表示擔憂，認為銷售的持續穩定仍然存在不確定性，而進一步的銷售疲軟可能會限制龍湖集團的現金生成能力，并減少其流動性緩沖。

不過惠譽仍確認其發行人和高級無擔保債券評級為BB+，優于大多數同行的評級。這主要得益于龍湖強大的銀行融資渠道以及不斷增長的經常性收入的支持。

2024年1月，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合發文，允許更靈活地使用經營性物業貸，以及將抵押率LTV上限從50%放寬至70%，至此龍湖已獲得超180億的經營性物業貸，其中超120億是存量項目經營性物業貸置換增額。 惠譽估計公司整體經營性物業貸融資空間約1000億。在2024年獲得約200億的凈增經營性物業貸 （2023年為174億），隨后在2025-26年期間，伴隨逐步竣工的商場每年將獲得約100億的經營性物業貸。

對于外界關注的到期債務問題，龍湖2024年到期的境內債券117億，其中第一季度已償還57億境內債券，年內剩60億境內債券到期，據管理層透露，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。2025年到期債券和銀團共310億，今年龍湖也會提前規劃償還。惠譽在報告中也認為，龍湖有能力繼續用新的境內抵押貸款償還到期的公開市場債券。

就在4月12日，基于龍湖集團穩健的現金流管理、強勁的租金收入和良好的債務管理，標普發布最新評級報告確認龍湖長期發行人信用評級為 “BB+”，高級無擔保票據的長期發行評級為“BB”。

需要指出的是，近兩年來，三大評級機構對中國房地產企業信用評級調整已成常態。2023年9月中旬，穆迪一次性將多家房企的展望評級由“穩定”調整為“負面”。穆迪如此大規模的下調房企評級，上一次還是在2021年10月，彼時穆迪兩天內一次性下調了近20家上市房企主體或債券評級。綜合來看，僅被穆迪“狙擊”的房地產相關央企、國企就已接近10家。

與此同時，穆迪對中國房地產業的前景展望作出調整，從“穩定”降為“負面”，其理由是房地產市場仍顯疲軟，且購房者觀望情緒濃厚，這可能導致未來6至12個月內全國的簽約銷售量下降約5%。

市場正穩步回升

不過，評級機構的提示，并未帶來市場的恐慌，甚至于對此的討論也十分平淡。

一般而言，企業信用評級是綜合考慮資產變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業作出的不同等級的評定。

一業內分析師分析，房企評級調整主要是評級機構基于評級方法論和相應指標做出定量判斷，再加上宏觀環境因素作出定性判斷。從評級驅動的因素來看，近期被調整評級的房企，經營相對穩健優質，更多是被當前行業整體信心不足所牽連，因此市場會比較理性。

此外，有房企高管也表示，當下評級對于房企而言已經沒有之前那么重要。一方面，房企海外融資基本處于停滯狀態，評級機構對房企的幫助作用有限；另一方面，房企避免疲于應對輿情，部分房企選擇主動撤銷評級，一心處理債務和保交付。據公開資料不完全統計，2021年下半年至今，已有超過80家房企主動停止與國際評級機構的合作。

從基本面來看，中國房地產市場也有一定的復蘇跡象。

克而瑞統計數據顯示，3月115個重點城市整體成交迎來了“觸底反彈”，單月成交規模高達2432萬平方米，環比近乎翻番，顯著好于2023年下半年月均，增幅達到10%；可見當前樓市成交有企穩態勢。雖然3月單月同比和一季度累計同比仍延續降勢，但降幅進一步收窄。

以龍湖為例，今年一季度，公司累計實現總合同銷售額234.8億元，合同銷售面積164.0萬平方米；實現經營性收入64.2億元，其中，運營收入為33.8億元，服務收入為30.4億元。

僅3月單月來看，龍湖實現總合同銷售額107.2億元，環比增長86.43%；合同銷售面積73.4萬平方米，環比上漲約93.16%。歸屬于公司股東權益的合同銷售額為74.4億元，環比增長98.4%，對應權益的合同銷售面積為53.0萬平方米，環比上漲109.49%。

克而瑞分析指出，4月預計房企推盤絕對量仍處年內高位，成交總量規模或將緩步復蘇，絕對量較3月持平或小幅微增。

與此同時，各地樓市政策調整力度絲毫不弱。據諸葛數據研究中心不完全統計，截至4月8日，年內160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。

一些分析人士表示，隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，“白名單”項目融資落地見效，

購房者置業意愿或將迎來溫和修復，新房銷售規模有望進一步修復，預計二季度重點城市新房銷售面積同比降幅將收窄。

在當前房地產市場持續改善的背景下，房企未來的發展前景也相對確定且可期，特別是華潤、龍湖等龍頭房企，未來仍有進一步發展的空間和機會，市場也能夠充分看到它們的發展潛力。

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