2025中國商業地產百強企業研究成果分析

中指研究院

2024年，宏觀經濟整體平穩運行，但受國內有效需求不足影響，商業地產市場供需兩端仍偏弱。商業地產百強企業及時調整經營策略，擴張步伐放緩，注重存量運營，經營業績整體保持平穩。2025年，中指研究院結合在商業地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2025中國商業地產百強企業”研究，推動企業在客觀認識商業地產發展現狀及行業變化趨勢的基礎上，不斷提高企業運營管理水平，促進行業平穩健康發展。

從規模表現看，市場整體供過于求疊加項目經營承壓，行業規模擴張速度放緩，僅部分頭部企業仍保持一定擴張節奏，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積保持增長，但增幅連續三年收窄，經營性物業租金及運營服務收入增速同樣回落。布局方面，企業戰略錨定核心一二線城市，適度下沉消費潛力較大的三線城市。

從成長性看，商業地產百強企業延續“輕重并舉”策略，但受商辦物業持續供大于求影響，企業新拿地開發和收并購行為相對謹慎，部分頭部企業保持一定輕資產外拓節奏。

從經營質量看，短期商鋪及寫字樓租賃需求仍顯不足，平均出租率小幅下滑。零售商業方面，百強企業以消費需求洞察驅動精準運營，增強用戶黏性；持續發力數字化轉型，實現降本增效。辦公物業方面，短期租金承壓延續，企業借力服務體系升級與產業生態重塑穩續拓新。

從融資能力看，CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）/ CMBN（商業房地產抵押貸款支持票據）發行量有所下滑，經營性物業貸款政策放寬，補充企業融資渠道，公募REITs（不動產投資信托基金）發行常態化，8只消費基礎設施REITs獲批上市。

從發展趨勢來看，當前宏觀環境和居民消費特征發生轉變，對商業地產行業而言，機遇與挑戰并存。面向未來，商業地產企業應重點關注擴內需促消費、存量盤活等方面政策，優化經營模式：零售商業市場，2025年政府工作報告將擴大內需任務置于首位，以舊換新等政策促進消費提質擴容，企業可把握政策機遇，優化品牌組合，提升商場的競爭力和吸引力；寫字樓市場，AI（人工智能）產業推升核心城市辦公需求，但短期崗位替代或致局部租賃需求回調；同時，近期多次重要會議提到“盤活存量用地和商辦用房”，企業應關注相關政策，注重非居改保、低效樓宇更新、商圈改造提升等方向發力，在存量市場中尋找機遇。

2025年，擴內需促消費政策有望繼續發力，預計消費市場仍將保持一定韌性。但短期內，在經濟運行仍面臨挑戰、居民就業和收入預期恢復較慢的背景下，商鋪及寫字樓市場仍存在下行壓力。面對挑戰，商業地產百強企業應強化運營能力，拓展融資渠道，實現穩健經營。