搶手的深圳學(xué)區(qū)房：迷你新盤(pán)“日光”，有二手房“短期內(nèi)漲了200多萬(wàn)元”

每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

4月12日，深圳龍華紅山板塊的恒壹·紅山華府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)90分鐘即告售罄，184套房源全線(xiàn)飄紅，創(chuàng)下2025年深圳龍華住宅市場(chǎng)首個(gè)“日光”紀(jì)錄。

該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前意向登記客戶(hù)達(dá)747批，登記比1:4.06，創(chuàng)下2025年深圳住宅市場(chǎng)登記比紀(jì)錄。

距離項(xiàng)目東側(cè)僅五六百米便是深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深高北）所在，這也被市場(chǎng)認(rèn)為是紅山華府的最大賣(mài)點(diǎn)。

迷你學(xué)區(qū)盤(pán)“日光”

紅山華府占地面積僅約0.5萬(wàn)平方米，建筑面積約3.59萬(wàn)平方米，容積率5.17，綠化率40.01%。

整個(gè)項(xiàng)目?jī)H規(guī)劃了1棟1單元、1棟2單元兩棟高層住宅，總戶(hù)數(shù)為352戶(hù)。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四種戶(hù)型，均為小面積產(chǎn)品，房型為兩房至三房，其中63～69平方米兩房93套，78平方米三房93套，樓棟設(shè)計(jì)為2梯6戶(hù)。

這個(gè)體量在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“蚊型”盤(pán)。

除了體量小，紅山華府項(xiàng)目客群也很復(fù)雜，兩棟樓中可售的商品房?jī)H有一棟，即1棟一單元，共186戶(hù)。另一棟為回遷房，回遷房數(shù)量占比接近一半。另外，項(xiàng)目車(chē)位數(shù)量?jī)H216個(gè)，其中就包含了44個(gè)地上車(chē)位，車(chē)位比僅1:0.61，車(chē)位資源較為緊張。

就是這樣一個(gè)缺點(diǎn)明顯的樓盤(pán)，卻成為了龍華區(qū)今年首個(gè)“日光盤(pán)”。

不過(guò)，如前所述，距離項(xiàng)目東側(cè)僅五六百米便是深高北，這也被市場(chǎng)認(rèn)為是紅山華府的最大賣(mài)點(diǎn)。

深高北周邊項(xiàng)目不少，僅學(xué)校四周就被華僑城北站壹號(hào)、鴻榮源天俊、金享利都薈首府、匯龍灣花園、金享利瑜璟苑等包圍。此外，該學(xué)區(qū)內(nèi)還有中海學(xué)仕里、眾福紅山印、深業(yè)上城學(xué)府等高去化率項(xiàng)目，其中深業(yè)上城學(xué)府是去年的“日光盤(pán)”。

對(duì)比單價(jià)，紅山華府與其他項(xiàng)目并沒(méi)有太大的差距，備案均價(jià)約8.05萬(wàn)元/平方米。而此前深業(yè)上城學(xué)府首開(kāi)折后均價(jià)約7.56萬(wàn)元/平方米，中海學(xué)仕里住宅產(chǎn)品備案均價(jià)約8.21萬(wàn)元/平方米，眾福紅山印備案均價(jià)約7.9萬(wàn)元/平方米。

但是由于紅山華府的體量比較小，因此上車(chē)門(mén)檻也相對(duì)較低。

總價(jià)上，紅山華府預(yù)算在470萬(wàn)～630萬(wàn)元，而深業(yè)上城學(xué)府在600萬(wàn)～890萬(wàn)元，中海學(xué)仕里約645萬(wàn)～997萬(wàn)元。與學(xué)區(qū)內(nèi)其他樓盤(pán)同戶(hù)型對(duì)比，紅山華府總價(jià)門(mén)檻低了至少130萬(wàn)元，這是吸引到眾多客戶(hù)的重要因素。

“短期內(nèi)漲了200多萬(wàn)元”

除了新盤(pán)，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的二手房近期也備受關(guān)注。

“南天二花園是百花片區(qū)回暖最快的一個(gè)小區(qū)。”

百花片區(qū)的深圳中原地產(chǎn)中心豪宅區(qū)區(qū)域董事陳二民表示，去年四季度深圳樓市復(fù)蘇以來(lái)，多個(gè)學(xué)區(qū)房回暖明顯，而南天二花園則一直領(lǐng)漲百花片區(qū)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每年“小陽(yáng)春”樓市的季節(jié)性反彈，其中一個(gè)重要的促進(jìn)因素便是學(xué)區(qū)房需求，“今年更特殊的一點(diǎn)是，深圳樓市從2021年下半年調(diào)整以來(lái)，不少學(xué)區(qū)房的價(jià)格跌幅比較大，讓很多進(jìn)場(chǎng)的需求也能支撐負(fù)擔(dān)得起，這也是今年學(xué)區(qū)房回暖的一個(gè)重要原因”。

當(dāng)前，百花片區(qū)面積段在30~50平方米、總價(jià)在300萬(wàn)~500萬(wàn)元的小戶(hù)型房源成交更加活躍。

正在淘學(xué)區(qū)房的李女士表示：“以為能抄底，但沒(méi)想到近期看學(xué)區(qū)房的人這么多，價(jià)格也漲了。不過(guò)路過(guò)南天二花園看到一條條紅色橫幅，也確實(shí)讓很多家長(zhǎng)動(dòng)心。”

她說(shuō)的橫幅，指的是寫(xiě)著“熱烈祝賀五位優(yōu)秀學(xué)子被清華大學(xué)、北京大學(xué)等學(xué)校提前錄取”的喜訊橫幅，掛在了南天二花園小區(qū)內(nèi)外多處地方，連周邊中介都感慨：“這個(gè)成績(jī)與這么高調(diào)的宣傳，往年并不常見(jiàn)。”

陳二民指出：“實(shí)際上，現(xiàn)在是看的人多，但成交反而難了。因?yàn)閷?duì)比去年可能800多萬(wàn)元就能買(mǎi)到的房子，目前業(yè)主的報(bào)價(jià)大多已在1100萬(wàn)元甚至更高，短期之內(nèi)漲了兩百萬(wàn)多元，從購(gòu)房人的角度出發(fā)，可能就會(huì)選擇同片區(qū)但漲價(jià)沒(méi)那么兇猛的小區(qū)。”

貝殼找房顯示，南天二花園3月共成交4套，成交價(jià)格均在11萬(wàn)元/平方米以上。目前掛牌房源中，最高價(jià)格可以去到約13.7萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，深圳部分熱門(mén)學(xué)區(qū)房從去年下半年起就開(kāi)始“漲價(jià)”了。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》去年7月報(bào)道，以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房?jī)蓮d掛牌價(jià)為1300萬(wàn)元，折合單價(jià)14.05萬(wàn)元/平方米。

而目前，據(jù)貝殼找房，百花園二期成交均價(jià)約15.33萬(wàn)元/平方米，掛牌房源價(jià)格最低約12.38萬(wàn)元/平方米，最高去到約17.3萬(wàn)元/平方米。從成交情況看，3月成交的兩套房源，面積段都是155平方米。

整體看，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2025年第15周（4月7日～4月13日），深圳全市二手房（含自助）錄得1802套，環(huán)比增長(zhǎng)39.7%。

根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年4月14日，全市共有72,457套有效二手房源在售，較上周減少688套。其中龍崗較上周減少276套，有效在售18,917套，南山較上周減少200套，有效在售12,267套，福田較上周減少178套，有效在售10,280套。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝