上海土拍“冰火兩重天”，地段神話被打破？

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

一邊是內環內地塊底價成交，一邊是內中環地塊再現高溢價率。

在5月9日的上海2025年第四批次土拍中，刷新板塊單價紀錄的楊浦區N090602單元L4-02地塊（以下簡稱東外灘地塊），與底價成交的虹口區C080101單元hk196-08、hk196-06地塊（以下簡稱北外灘地塊），呈現了明顯的冷熱不均，地理位置更優的北外灘地塊反而表現不如東外灘地塊強勢。

每經記者 包晶晶 攝

“這兩個地方，明顯北外灘地塊的地段更好，我會考慮買這里，醫院、商業、交通等配套都不錯。東外灘地塊的交通不是很方便，旁邊軍工路和復興島的開發前景還不確定。”5月14日，近期正在四處看房的金瑜（化名）通過微信對《每日經濟新聞》記者表達了自己的看法。

為何買房人更中意北外灘地塊，而在土拍中，東外灘地塊更搶手？帶著這些問題，近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了地塊所在的兩大區域。

兩幅地塊出讓冷熱不均

公開信息顯示，上述第四批次土拍中的北外灘地塊，分為1幅住宅地塊和1幅商業、文化地塊，其中的純住宅地塊建設用地面積3707.57平方米，規劃建筑面積22987平方米（含800平方米商業），容積率6.2。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，北外灘地塊地理位置極佳，距離外白渡橋和外灘景區僅1.2公里，向南沿吳淞路步行約20分鐘可達。公共交通也十分便利，與地鐵10號線四川北路站直線距離僅300米。四川北路商業街與之相鄰，濱港商業中心、今潮8弄、利通廣場、壹豐廣場等商業配套完善，項目東面即上海市第一人民醫院（北院）。

上述北外灘地塊是組合地塊，其中的住宅用地部分，起始樓面價高達87997元/平方米，但最終在土拍中遇冷，由北外灘集團底價獲得。

再來看刷新板塊單價紀錄的東外灘地塊。該地塊位于楊浦濱江南段位置，出讓面積21150.46平方米，規劃建面52876.15平方米，容積率2.5。

《每日經濟新聞》記者了解到，該地塊周邊配套并不十分理想，附近還有部分房屋拆遷未完成。交通方面，該地塊距離最近的軌交12號線愛國路站約750米；商業配套方面，目前仍依賴楊樹浦路的上海國際時尚中心，而這一購物中心定位為城市奧特萊斯，與日常生活所需商業并不十分匹配。

“北外灘的前景比東外灘好太多了，如果（兩地塊開發的樓盤）最終備案價差距不大，我選北外灘（地塊的樓盤）。”另一位準買房人章瀾（化名）通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

然而，土拍結果卻呈現相反態勢。中指研究院統計數據顯示，東外灘地塊還是吸引了招商蛇口、中國金茂、華潤置地、中海地產、保利置業共5家競買人，經過72輪競價，最終由保利置業以總價42.41億元競得，溢價率26.30%，成交樓面價80199元/平方米。

對于兩幅地塊出讓冷熱不均的情況，上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對《每日經濟新聞》記者解釋說：“北外灘地塊的住宅部分不是重點，主要是商業開發。現在，整個虹口比較出彩的商圈非常少，除了瑞虹板塊，其他都是單體商業熱度稍高，例如白玉蘭廣場、凱德來福士，沒有形成板塊協同，而四川北路這個傳統的商業中心也需要重新規劃換代。”

《每日經濟新聞》記者實地走訪看到，作為曾經的影視取景地，北外灘地塊西面的乍浦路，正在打造結合歷史建筑保護和影視文化的“醬園弄”特色街區。

從北外灘地塊的土地使用權出讓合同看，受讓人應當完整自持配套商業物業和住宅用地的配套商業設施。地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%（多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

此外，地塊還有著其他保護、利用和管理要求，包括“乍浦路兩側風貌界面和現存的優秀歷史建筑、未定級不可移動文物和風貌建筑等，后續的保護更新應保持低層連綿的空間肌理與院落式、進深式的布局特征，同時充分挖掘并尊重地塊內宗教建筑、觀演類文化建筑、公寓類建筑較為密集的獨特且富有歷史韻味的城市風貌特征等”。

業內有分析指出，在此背景下，房企的參拍熱情必然受到影響。

東外灘板塊銷售氛圍火熱

既然北外灘地塊的前景看上去更具優勢，為何東外灘地塊更受頭部開發商追捧？

《每日經濟新聞》記者注意到，北外灘板塊住宅用地供應較少，目前周邊在售住宅項目也少。但從土拍情況看，很快會出現強有力的直接競爭者。

去年11月，在上海2024年第七批次土拍上，華潤置地以51.36億元、溢價率 11.97%摘得C080301單元hk191A-03地塊，也是該批次中成交單價最貴的宅地，樓面價約92934元/平方米。該地塊出讓面積1.42萬平方米，容積率3.87，建筑面積5.53萬平方米。

相比之下，華潤置地的項目更有規模優勢，容積率也遠遠低于北外灘地塊。而兩個項目幾乎緊鄰，經記者實地測算，從北外灘地塊東步行到華潤置地的項目，只需經過一個十字路口，路程約300米。

也就是說，兩個項目具備幾乎相同的商業配套和交通條件，但從開發節奏看，華潤置地搶占了近5個月的“先機”，加上近段時間華潤中環置地項目多次開盤售罄、浦東新楊思項目認購率412%的戰績，未來蓄客過程中的吸引力更為明顯，這無疑會給北外灘地塊帶來不小的壓力。

此外，2024年以來，東外灘板塊的銷售氛圍火熱。

中指研究院統計數據顯示，周邊約700米范圍內，中建壹品·外灘源著2024年首開完成去化，二期推出114套房源，均價109000元/平方米，開盤當天去化率達90%；合生創展·縵云上海近半年的月均去化為17套，銷售均價122006元/平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前，楊浦濱江南段作為上海城市主中心的一部分，在“濱江國際創新帶”的規劃定位下，未來將重點發展商務、文化休閑及生態居住功能，并大力推進產城融合、職住平衡。

而在持續吸引創新人才流入方面，沿江一帶，美團、嗶哩嗶哩等大型企業總部在建，導入優勢明顯。不僅如此，5月8日，《楊浦區關于全球互聯網優質內容創作者“優享計劃”的實施細則》發布，對符合條件的互聯網優質內容創作者在楊浦區購房可享有住房補貼支持，其中戰略創作人才最高可獲200萬元購房補貼。

盧文曦坦言：“楊浦濱江板塊的土拍明顯延續了之前的熱度，今年的樓面價和板塊內中海地產項目當時的樓面價相比還要更高一些。”

“一方面，中海地產項目開盤售罄給了市場一定的信心，開發商對板塊內的消費能力有信心；另一方面，楊浦濱江板塊的城市界面還是偏老舊，但點狀的新樓盤能熱銷，說明區域內升級換代的需求還是存在，好的產品仍然有吸引力。”盧文曦進一步表示。

封面圖片來源：每經記者包晶晶攝