一年前普通市區(qū)老破小，一年后地價超523億元，上海史上最大單地塊舊改有什么看頭？

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

一年前，上海徐匯區(qū)東安新村還只是普普通通的“市區(qū)老破小”，一年后卻已經(jīng)是成交金額超過523億元的“全國總價地王”。

作為上海史上最大單地塊一次性征收項目（上海徐匯區(qū)東安片區(qū)舊改項目，以下簡稱東安地塊），盡管三宗涉宅地塊3個月內(nèi)陸續(xù)以協(xié)議出讓方式拆售，但仍難掩光芒。根據(jù)滬徐協(xié)示字（2025）第1號、第2號、第3號文件公示，徐匯區(qū)C030301單元127b-23、127b-24和125-31地塊的出讓價格分別是83.5億元、98.18億元和341.35億元，合計超過523億元。

這樣的大規(guī)模整體開發(fā)能為城市帶來什么？涉宅地塊樓面價未出現(xiàn)新高，且加強(qiáng)了中小戶型配比，會給區(qū)域樓市供應(yīng)帶來怎樣的影響？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪了東安地塊。

新老“地王”最近距離僅300米

東安地塊，是上海中心城區(qū)成熟板塊少見的大面積地塊。原址上的東安一、二村片區(qū)，涉及117幢居民樓、6057戶、5個居委會。公開資料顯示，地塊組團(tuán)總面積達(dá)到15.93公頃。

從舊改啟動之初，市場各方就判斷，這將是更有開發(fā)潛力的“地王”項目。

但上海市中心從不缺“地王”。

2013年新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯地塊，2014年中民投聯(lián)合體以248.5億元將董家渡地塊收入囊中，2020年香港置地聯(lián)合體以310.5億元競得徐匯濱江綜合體地塊（以下簡稱西岸金融城），“總價地王”紀(jì)錄不斷被刷新。

而東安地塊與“老地王”西岸金融城最近的距離只有300米。

上海東安新村舊改地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

第一太平戴維斯中國策略顧問部負(fù)責(zé)人朱鋒通過書面向每經(jīng)記者表示：“這是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)近年來體量最大的舊改項目，對整個板塊的能級提升和城市板塊的迭代升級有重要意義。”

從土地使用權(quán)出讓協(xié)議來看，其中的125-31地塊設(shè)置了約1.33萬平方米的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，中小套型住宅建筑面積占比15%，同時要求在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點(diǎn)，宜加強(qiáng)空間設(shè)計和建筑設(shè)計，體現(xiàn)空間節(jié)點(diǎn)門戶性和標(biāo)志性，其中標(biāo)志性建筑為非住宅功能；而127b-23、127b-24地塊為純住宅地塊，少量配建公共服務(wù)設(shè)施。

疊加區(qū)域內(nèi)原有的醫(yī)療、教育、商業(yè)等資源，“新地王”未來和西岸金融城將如何聯(lián)動？

“從當(dāng)前區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展?jié)摿砜矗瑬|安地塊所在的板塊與西岸金融城在產(chǎn)業(yè)定位、功能布局及城市價值提升等方面，形成互補(bǔ)而非替代關(guān)系。金融城板塊的發(fā)展經(jīng)歷了從規(guī)劃建設(shè)到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入的長期過程，且伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東安地塊的發(fā)展仍需要一定發(fā)展周期。東安地塊依托現(xiàn)有醫(yī)療資源優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)國際醫(yī)療中心、精準(zhǔn)醫(yī)療研發(fā)基地等載體，徐匯區(qū)政府專項資金支持人工智能與健康科技融合發(fā)展，盡管當(dāng)前產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尚處初期，但健康科技產(chǎn)業(yè)未來將有極大增長空間。”朱鋒認(rèn)為。

豪宅聚集地

東安地塊的南面，就是近年來不斷刷新房價紀(jì)錄的豪宅聚集地徐匯濱江。但相比之下，東安地塊更接近市中心腹地。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對每經(jīng)記者說：“三宗地塊方正、區(qū)位優(yōu)勢極佳，對于住宅開發(fā)來說本身挑戰(zhàn)并不大。而且大規(guī)模整體開發(fā)更有協(xié)同性，更有利于城市更新。從未來房價看，隨著徐匯濱江整體價值的不斷提升，新開發(fā)的住宅價格也會隨之向上。”

每經(jīng)記者沿著龍華中路向東，走過了近年來備受關(guān)注的5個豪宅項目。

與東安路距離最近的能建·西岸譽(yù)府，一季度開盤即售罄，合計銷售約48億元。再往東，即頂著全國最高樓面價紀(jì)錄光環(huán)的綠城·潮鳴東方，5月11日開盤，一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達(dá)19.5萬元/平方米，銷售總金額69.88億元。

與潮鳴東方緊鄰的匯元璽，2024年3月第二次開盤即售罄，入圍分達(dá)112.8分，相當(dāng)于一個5年內(nèi)沒有購房記錄、社保繳納10年左右的無房家庭，才具備入圍資格。潮鳴東方對面的香港置地·啟元，均價高達(dá)17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，認(rèn)購率235%，其中最貴的一套復(fù)式戶型總價破億元。

再往東，是2022年12月開盤的御江廷，共計323套房源，均價13.12萬元/平方米。

相比市區(qū)其他板塊宅地的小規(guī)模出讓，此次東安地塊為一次性大批量供應(yīng)。C030301單元127b-23地塊、127b-24地塊、125-31地塊的意向用地人分別為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司。

天眼查平臺顯示，這三家公司分別由上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司以不同股權(quán)比例聯(lián)合成立。那么，這種地方國資主導(dǎo)的整體開發(fā)，究竟有什么優(yōu)勢？

朱鋒分析：“這一優(yōu)勢體現(xiàn)在更為系統(tǒng)性以及長期適配性的發(fā)展規(guī)劃，未來東安地塊將形成居住、工作、醫(yī)療15分鐘生活圈。反觀小塊出讓，因開發(fā)商在功能規(guī)劃建設(shè)過程中更加關(guān)注局部功能及收益，缺乏板塊之間的整體性思考，易出現(xiàn)特定功能供應(yīng)量過剩的情況。此外，在城市空間的系統(tǒng)化完善方面，整體性開發(fā)降低公共服務(wù)成本，可以打造連續(xù)的公共空間體系，同時通過對開發(fā)配套服務(wù)等要求，在保證開發(fā)商收益的前提下，為城市提供更完善的配套空間。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝