21年深耕，與深圳同頻：星盛商業的“生長哲學”，藏在星河COCO Park的19年里

文/初晨

2025年，深圳經濟特區迎來建立45周年，亦是“十四五”規劃收官之年、經濟總量沖刺4萬億元的關鍵節點。

這座從“速度之城”邁向“質量之城”的先鋒城市，其高質量發展的畫卷中，離不開諸多像星盛商業這類長期扎根鵬城的生動筆觸。

19年前，當深圳福田CBD還被貼上“商業荒漠”的標簽時，星盛商業的首個項目——深圳福田星河COCOPark以國內首個情景式公園購物中心的姿態破局，用6000㎡下沉式星空廣場與12條探索內街，重新定義了商業空間與城市生活的關系。

19年后的今天，這座商業體年客流量超3000萬人次，成為深圳年輕力的“說明書”，更見證了星盛商業從單一項目運營到全國性商業管理標桿的蛻變。

21年與45年的交織，是星盛商業與深圳共生共長的縮影。

從福田星河COCO Park的空間革命、品牌迭代到生態共生，到星盛商業聚焦大灣區、深耕華東的戰略布局，再到“品質年”“首店經濟”“數智化運營”的持續深耕，這家企業始終以商業智慧回應城市需求，用一個個項目編織起與深圳、與灣區的緊密聯結。

在深圳邁向國際消費中心城市的進程中，星盛商業的故事，既是一部商業地產的進化史，更是一座城市與企業雙向奔赴的生動注腳。

與城市共生，福田星河COCO Park的19年生長密碼

19年，可以讓一片灘涂崛起為都市核心，也能讓一個商業體從破局者，成長為城市共生體。深圳福田星河COCOPark的19年，恰是星盛商業與深圳同頻生長的最佳注腳。

2006年，當福田CBD高樓林立卻商業配套滯后時，星盛商業以公園式商業的大膽構想，讓福田星河COCO Park打破傳統封閉商場的“盒子桎梏”。

其中，6000㎡下沉式星空廣場串聯12條內街，將“Creativity（創意）”與“Originality（原創）”融入“COCO”基因，以“Park”傳遞自然休閑哲學。

這一設計不僅響應了深圳花園城市的建設導向，更填補了CBD公共休閑空間的空白，當年首批引入的JUSCO超市、百老匯影城等品牌，一夜之間重塑了深圳商業格局。

換言之，它讓商業空間首次成為城市公共生活的核心載體，也為星盛商業埋下了“與城市共生”的種子。

此后的19年，福田星河COCO Park始終踩準深圳發展的節拍。

21世紀10年代“深圳質量”戰略提出后，它以“城市綠洲”理念重塑空間，引入Dior、Lanc?me等14家國際美妝品牌填補高端空白，落地華南首家樂高旗艦店等30+首店，帶動客流增長42%，用首店經濟點燃消費升級引擎。

2023年疫情結束通關后，它以港幣支付、跨境消費券吸引12%～15%港客高頻到訪，讓“1小時生活圈”從概念變為日常；而面對深圳“培育國際消費中心城市”的目標，它又跳出購物邊界，將星空廣場酒吧街延伸為“不打烊生活帶”，讓商業空間生長出生活的溫度。

如今的福田COCOPark，早已超越商場的定義。

它是Z世代的潮流磁場，泡泡瑪特S級店、Switch體驗中心吸引年輕客群；是CBD白領的“第二生活場”，B1層輕食區成為高頻打卡地；更是全齡段的城市客廳，年均百場免費藝術展、爵士音樂會讓逛商場成為“無門檻美學體驗”。

更難得的是，它用19年客流大數據反哺城市治理——為福田區優化夜間公交、增設共享單車點提供依據，開創了商業反哺城市的協作樣本。

從“商業荒漠”中的破局者，到深度綁定城市的共生體，福田星河COCO Park的19年證明：最好的商業地標，從不是冰冷的建筑，而是能接住城市每個時代心跳的“共情容器”。

星盛商業這一“與城市共生”的基因，并非偶然。星河控股集團作為星盛商業的母公司，自1988年便扎根深圳，以“城市運營引領者”的身份同步特區發展，旗下現已形成產業、地產、商業、資本、物業五大板塊，業務覆蓋產業運營、地產開發、商業管理等多元領域，布局全國30余座城市，總資產超千億元，且連續五年保持AAA主體信用跟蹤評級、連年綠檔運營。

可以說，正是星河控股集團在深圳積累的30余年城市開發經驗、穩健的資金實力與“長期主義”理念，為星盛商業從福田星河COCO Park的單點突破，到后續全國化布局提供了堅實的資源支撐與戰略協同。

始終以“聚焦”為關鍵詞，未來布局依然與城市發展同頻

如果說福田星河COCO Park是星盛商業與深圳共生的起點，那么20年的戰略深耕與穩健擴張，則勾勒出這家企業“與城市共生長”的全貌。

從2004年成立專業團隊，到2025年成為行業標桿，星盛商業的每一步都與深圳、與中國商業地產的發展同頻。

回顧星盛商業過去20年的發展歷程，可以較為清晰地了解到，這家企業是以“聚焦”為關鍵詞。

早期以深圳為大本營，憑借福田星河COCO Park的成功經驗，逐步構建起COCO Park（城市級）、COCO City/iCO（區域級）、COCO Garden（社區級）、第三空間完整產品線。

2023年，面對市場變化，星盛商業提出“戰略聚焦”與“區域聚焦”策略，將核心資源錨定大灣區與華東區，這一調整并非收縮，而是‘做深做精’的差異化布局。

在深圳，除福田星河COCO Park外，深圳星河WORLD·COCO Park以“都市漫游地”定位升級，通過星空廣場運營、潮流IP展吸引年輕客群；龍華星河iCO從“社區生活中心”轉型“她經濟生活引力場”，引入海底撈創新店、覔書店等品牌，成為輕資產運營的標桿。

在“聚焦”之外，星盛商業以“品質”為核心持續迭代。

2024年“品質年”計劃中，星盛商業推行“大服務體系”，從優化租戶組合到升級空間場景，從更新4臺空調主機、16臺水泵提升環境舒適度，到通過“星管家”商戶平臺、COCO Club會員系統實現數智化管理。

據悉，星盛商業目前會員超600萬，會員銷售占比超30%，數智化能力成為運營的重要支撐。同時，星盛商業敏銳捕捉首發經濟風口，2024年福田星河COCO Park落地17檔IP活動，其中8檔全國首展、4檔華南首展，帶動客流與銷售雙位數增長；“大搶節”“嗨星嘉年華”等全國聯動IP，部分活動實現銷售同比提升46%、客流提升52%的亮眼成績。

面向未來，星盛商業的布局依然與城市發展同頻。

2025年，深圳光明星河COCO City計劃于年底亮相，深圳星河WORLD·COCO Park二期將同步推進，前者填補光明商業空白，后者以25萬㎡體量打造“產城商住”融合樣本。

星盛商業集團總裁陳群生曾表示：“我們不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持續。讓每個項目都成為當地消費者的心頭好，與城市共同生長。”

而這種策略，實質也是與其控股母公司星河控股集團穩健、長遠發展的步調保持著同頻步伐。星河控股董事長黃楚龍曾直言：“星河要做500年，不做500強”，這份對長期穩健發展的執著，正是星盛商業不斷前行的力量源泉。

從深圳起步，向灣區擴張，星盛商業的21年，是中國商業地產從“規模擴張”到“品質深耕”的縮影。在深圳特區45周年、“十四五”規劃收官之年的節點上，這家企業正以“商業智慧構筑城市繁榮”的理念，繼續書寫與城市共生的新篇。