樓市進入筑底關鍵期：改善性需求成為新房市場支撐，“強者恒強”分化格局愈發清晰

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

2021年下半年起持續調整的中國房地產市場，在政策密集發力下進入筑底關鍵期。

在日前國務院新聞辦公室舉行的“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住建部部長倪虹表示，“十四五”期間，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米。

約50億平方米的銷售背后，全國房地產市場發生了哪些主要變化？房企投資聚焦點在哪些方面？什么樣的產品更受市場歡迎？

由每日經濟新聞聯手中指研究院發起的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》（以下簡稱《報告》）將作出解答。

“當前我國房地產市場供求關系已發生改變，存量房規模已較大，剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，而新房則轉向滿足改善性需求。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析指出，控制增量、精細化運營與聚焦核心城市是房企破局關鍵。

政策托底信號持續強化

《報告》顯示，2021年下半年以來，房地產市場進入持續調整階段，全國新建商品房銷售規模持續下降。2024年9月中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”，隨后“四個取消、四個降低、兩個增加”等政策組合拳持續落地。2025年兩會政府工作報告將“穩住樓市”納入總體要求，政策托底信號持續強化。

政策效應在市場端逐步顯現但動能趨弱。國家統計局數據顯示，2025年1～9月，全國新建商品房銷售面積6.58億平方米，同比下降5.5%，降幅較去年同期收窄11.6個百分點；銷售額6.3萬億元，同比下降7.9%，核心指標雖仍處負區間但改善趨勢明確。

相較于新房市場，二手房市場表現更顯韌性。中指研究院監測顯示，重點30城1～7月二手房成交套數同比增長10%，尤其是到7月，二手房成交占比已升至68%，創下近年新高。

如前所述，“十四五”期間，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米。同時，存量住房市場的規模持續擴大，目前全國有15個省、區、市二手住宅交易量超過新房。

需要指出的是，2023年以來，新房價格在核心城市改善項目入市帶動下，環比結構性上漲，二手房成交量盡管在持續上漲，價格卻呈現持續下滑態勢。中指百城價格指數顯示，二手房價格已連續41個月環比下跌。

“去年9·26新政后，二手房價格環比跌幅有所收窄，期間成都、深圳等城市二手房價格環比出現階段性上漲。今年二季度以來，隨著政策效應減弱及掛牌量保持高位，百城二手住宅價格環比跌幅再次擴大，短期價格仍面臨一定壓力。”曹晶晶指出。

“強者恒強”格局愈發清晰

盡管當前市場仍處于調整階段，但不可否認，“強者恒強”的市場分化格局愈發清晰。

《報告》顯示，2023年7月以來，一線城市在高品質改善項目入市帶動下，新房價格月度同比呈上漲態勢，同比增速高于二線、三四線城市，9月一線城市新建住宅價格同比上漲6.87%，同比連續上漲27個月；二線城市價格表現相對平穩，同比上漲1.72%；而三四線城市同比下跌1.30%，三線城市房價持續承壓。

曹晶晶指出，隨著絕大多數城市限制性政策已放開，樓市將回歸供需主導，市場分化或進一步加劇。一二線核心城市憑借堅實的經濟基礎與產業競爭優勢，持續吸引高質量人才流入，為房地產市場提供了有利支撐。“不過，即便是人口整體保持增長的一二線城市中，也有不少城市當前面臨調整壓力，這與當地庫存較高、階段性供應過剩有關。”

需要指出的是，這種分化現象在投資端表現尤為明顯。

今年以來，房企拿地進一步聚焦核心城市，疊加核心城市優質地塊供應力度加大，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價。

5月31日，上海徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄；北京、成都一季度兩度刷新地價單價紀錄，杭州三次刷新地價單價紀錄；二季度以來，核心區優質地塊仍能實現溢價出讓，平均溢價率維持在兩成以上。

根據中指研究院監測，2025年前三季度，300城住宅用地出讓金同比增長13%，其中一二線城市出讓金同比增幅明顯，分別為24.5%、26.3%，而三四線城市土拍表現持續較弱，土地出讓金同比下降。

從城市集中度來看，1～9月宅地出讓金TOP20城市成交金額占全國比重約61%，較2024年全年提升10個百分點。除南通、揚州外，宅地出讓金TOP20城均為核心一二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州出讓金已超去年全年水平。

“核心城市優質地塊一定程度上可保證項目銷售的確定性。”曹晶晶表示，但頭部企業投資策略趨同必然會導致競爭加劇，使得拿地成本提升。面對競爭加劇，房企不能僅依賴地段溢價，而需轉向“以需定產”的精細化運營。

改善性需求成為新房市場核心支撐

隨著房地產市場供求關系發生根本性轉變，改善性需求成為新房市場核心支撐。

《報告》顯示，2025年1～7月，重點30城120～144平方米戶型成交占比升至30%，北京120平方米以上大戶型占比42%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超50%，需求結構持續升級。

高端市場表現亮眼。以上海為例，今年上半年已經誕生超25個“日光盤”，其中大多數都是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目，比如綠城潮鳴東方、融創上海壹號院等。

與此同時，1～8月，北京1000萬～2000萬元總價段新房成交同比增長67%，成都千萬元級項目成交同比提升51%，杭州千萬元級二手房成交同比增長27%，高凈值人群資產配置需求釋放明顯。

“高端需求的成交量總體較為有限，持續釋放后或造成一定需求透支壓力。”曹晶晶強調，疊加房企產品供應豪宅化趨同，市場競爭加劇，需關注后續市場持續性。

值得一提的是，各地新規項目陸續入市，有效帶動了改善性需求的持續釋放。從市場表現看，新規項目在銷售去化上表現更為突出，尤其在杭州、成都等熱點城市中不乏首開售罄的案例。

如杭州奧映鳴翠府、成都新希望D23風華等項目首開即售罄，招商蛇口、綠城中國等房企的改善型項目去化率普遍超80%。

“企業必須更精準地洞察住房需求趨勢，才能以優質產品贏得市場。”曹晶晶表示，隨著更多高品質項目入市，消費者在購房時將擁有更豐富、更優質的選擇，這也有助于推動市場進入“供給升級—需求改善”良性循環。

預告：《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》將在10月30日第十五屆中國價值地產年會正式發布。

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