每經熱評丨80米“限高令”倒逼行業轉型 讓城市建設回歸以人為本初心

每經評論員 陳夢妤

近段時間，80米正逐漸成為多地新建住宅的高度紅線。這一輪席卷全國的“限高令”，已超越簡單的建筑尺度管控，成為住宅發展從“規模擴張”向“品質深耕”轉型的鮮明注腳。

這一政策風向的轉變，還要從今年5月1日起正式實施的住建部新版《住宅項目規范》說起。該規范明確，高層Ⅱ類住宅（18~26層）建筑高度控制最大值限80米。這意味著，過去動輒三四十層的超高層住宅將消失在新建項目中。

各地的執行也非常迅速，比如深圳直接從土地供應環節卡住，建筑高度超過80米的住宅項目需要消防部門審核同意；北京設置了過渡期，2027年5月前拿不到規劃許可的項目，一律按新規來；上海今年第八批次土拍成交的楊浦東外灘地塊要求限高80米。

這些密集落地的政策絕非臨時調控，其核心邏輯在于回歸居住本質——讓房子重新聚焦“安全、舒適、可持續”的核心居住屬性。

首先，“限高令”并非單純限制，其根本目的是解決高層住宅帶來的安全隱患。

過去數十年間，城市高層建筑數量激增，但消防救援能力的提升速度未能完全匹配建筑高度的增長。去年11月的一場消防安全形勢發布會上，國家消防救援局消防監督司一級指揮長王天瑞表示：“高層建筑歷來是我們防控的重點，也是容易造成火災的重點。”而據不完全統計，截至去年11月，全國有高層民用建筑100多萬棟，超高層建筑（超過100米的建筑）5000余棟，總量居世界第一。

基于此，超高層住宅的安全隱患越來越不容忽視。80米的限高標準，能更好地匹配現有消防救援能力，大幅縮短緊急情況下的疏散時間，從源頭規避超高層住宅的安全風險，更回應了民眾對于居住安全的基本訴求。

其次，伴隨限高而來的容積率管控，以及對居住品質的升級，才是這場變革的底層邏輯。

限高直接帶動樓棟密度降低，小區綠地率和公共活動空間占比將顯著提升；住宅層高下限提升至3米，既能改善采光通風，也為多樣化裝修需求預留空間。曾經困擾超高層住宅的電梯擁堵、公攤過高、水壓不足等痛點，正在被低密度小高層、電梯洋房的產品形態逐步化解。與此同時，超高層住宅的運維成本難題，也可通過政策引導從源頭緩解。

對房地產市場而言，“限高令”也是倒逼行業轉型的催化劑。

在政策約束下，房企不得不告別過去依賴高容積率實現利潤最大化的舊模式，轉而將競爭焦點投向戶型優化、技術創新與配套升級——行業發展邏輯正從“拼規模”全面轉向“拼品質”，從“比高度”深刻轉變為“比舒適度”。更進一步看，如今居民的住房需求已從“有沒有”轉向“好不好”，隔音、采光、通風等健康指標成為剛需，安全舒適、配套完善的宜居社區需求日益明顯。從這一點看，房企脫離“靠提高容積率攤薄成本”的老路，推動住宅從“物理空間”向“生活場景”轉型，方能更好地契合市場需求，提升居民居住體驗。

更重要的是，從城市發展維度看，“限高令”打破了過往“以高為美”的天際線崇拜，讓城市建設回歸以人為本的初心，最終實現建筑與環境的可持續發展。與此同時，各地在政策執行中設置緩沖期、差異化豁免等靈活舉措，既保證了標準落地的剛性，也避免了對在途項目的過度沖擊。

住宅的本質是承載生活的容器，而非單純的城市地標或利潤載體。告別“追高”，每個家庭都能收獲更有溫度、更有質感的生活，才是城市發展最動人的底色。