上海寫字樓年成交量下跌14% 限貸影響較大

每經記者  楊羚強 發自上海

據21世紀不動產上海區域市場中心的統計數據顯示，今年1-12月（截至26日），全市新建商品房成交11.68萬套，較去年同期下降14.62%。其中新建辦公樓項目成交1.48萬套，較去年同期增長17.42%。而新建商鋪和新建商品住宅的成交套數為1.43萬套和6.22萬套，較去年同期分別下降25.12%和22.63%。同時，新建辦公物業的成交套數占總成交的比例約為12.69%，較去年同期的占比增長3.46%。而新建商鋪和新建商品住宅的占比為12.26%和53.26%，分別下降1.72%和5.51%。

同策咨詢顧問有限公司此前統計，從上海辦公地產市場成交表現來看，2011 年第三季度，辦公產品成交面積55.21 萬平方米，與前一季度持平，相比2010年第三季度31.70 萬平方米的成交面積，同比大幅上漲74%，達到了近7 個季度以來的高點。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓成交量僅26.4萬平方米，成交量的下滑也突顯商業地產限貸政策對于投資客熱情的影響。從供應面積來看，三季度為48.37 萬平方米，環比前一季度的37.82 萬平方米，增幅為28%，同比2010 年第三季度的54.52 萬平方米，同比下跌11%。

成交均價來看，2011 年第三季度，上海市辦公產品的成交均價是近9 個季度的最高值，達到30353 元/平方米，其中同比2010 年第三季度大幅上漲73%，環比前一季度，上漲20%。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓價格又回調至23442元/平方米，第三季度辦公樓價格大幅上揚，主要是由于本季度出現多宗中心優質項目的整體收購。

同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉認為，由此看來，商業地產限貸對辦公市場成交量影響較大，而價格方面提出整購的因素整體影響微小。這主要得益于上海地區是外資企業的云集地，有眾多企業租賃上海寫字樓，像一些咨詢公司、國際金融類企業、制造類企業等，對辦字樓有較大的需求量。隨著全球經濟的復蘇，中央把上海我國金融貿易中心的定位，企業對辦公樓的需求將會逐漸增加。再加上，住宅類市場受到國家嚴厲的政策調控，國內外的投資機構和地產基金也會把投資目光轉向商業地產的辦公產品。

21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河滔認為，隨著上海“4個中心”建設的進程加進，及國際化大都市地位的不斷奠定，將會有更多大型企業考慮將總部設在上海，并帶動產業內供應商和客戶轉移至此。更多企業入駐上海同時，也會帶來更多辦公樓的租賃需求，并使其空置率下降、租金保持升勢，這意味著目前出現的辦公樓“租轉買”趨勢，也有望在明年得到延續。

從成交熱點區域來看，拿較為典型的2011 年第三季度來說，浦東成交面積為10.1 萬平方米，排行區域成交面積榜首，浦東新區成交面積位居榜首歸功于陸家嘴濱江板塊的嘉瑞國際廣場、二十一世紀中心大廈以及浦江雙輝大廈。其中，嘉瑞國際廣場在2011 年第三季度成交面積4.25 萬平方米，占整個浦東新區成交面積的42%。不僅如此，另外兩個項目二十一世紀中心大廈和浦江雙輝大廈的成交面積也分別達到了2.2 萬平方米和1.89 萬平方米。上述陸家嘴濱江板塊位于內環內，這又促使浦東新區辦公市場總成交金額和成交均價雙雙稱霸。和商業地產市場一樣，盡管商業地產有限貸政策出臺，但是一些熱點區域的辦公項目也是備受關注。