被指年內尚無經營權轉讓 人和商業高速擴張下現資金困局

每經編輯｜每經記者 卓志強 郎曉俊 發自廣東東莞、湖北武漢    

每經記者 卓志強 郎曉俊 發自廣東東莞、湖北武漢

有著中國最具實力的地下商城開發及運營商之稱的人和商業（01387，HK）正陷入一場信任危機。

隨著2008年的上市，人和商業飛速擴張。公司官網顯示，截至目前，其在全國超過30個重要城市的黃金地段擁有項目或儲備。其中，在建工程15個，儲備項目20個，總面積超過500萬平方米。

但在人和商業跑馬圈地飛速擴張的同時，其商業模式的脆弱性也日益彰顯。在2012年中報中，人和商業流露出戰略收縮信號，中報同時指出，2012年下半年，公司將繼續采用謹慎的擴展策略。

號稱投資近百億元、高調進入廣東東莞虎門的人和商業（01387，HK）項目一期與二期如今均意外陷入停滯狀態。

8月15日和9月4日，《每日經濟新聞》記者先后兩次來到虎門，對其項目一期和二期進行采訪，發現工程均半途而滯，施工現場極為冷清，工人寥寥。

然而，巨資投入的虎門項目“虎頭蛇尾”、停滯不前的現狀，僅是當下整個人和商業帝國的一個縮影。

8月28日，人和商業在2012年中報中流露出戰略收縮信號，“按照本集團的策略，2012年上半年本集團已將擴張速度放緩，并且沒有開展任何新項目的建設。”中報同時指出，2012年下半年的中國宏觀和信貸環境仍充滿挑戰，將繼續采用謹慎的擴展策略。

“戰略的收縮，說到底應該還是資金鏈（緊張）狀況所致。”從事商業地產多年的業內人士徐龍云告訴《每日經濟新聞》記者，從最新發布的中報數據看，人和商業實現收入較上年同期驟減逾九成，轉讓經營權收入甚至為零，資金鏈進一步告急。

工程停滯：虎門項目建設一拖再拖

自2011年8月以來，矗立著象征林則徐禁煙標志的虎門太平廣場至今仍處于圍蔽施工狀態。

人和商業官網資料表明，虎門項目一期位于濱海大道地下，規劃總建筑面積約423890平方米；二期位于東莞市八達大道、太平廣場、文廣中心、人民中路地下，規劃總建筑面積約228000平方米。

這是以人防工程名義建設的商業項目之一，早在2011年3月就已啟動。按計劃，項目建成后，將成為一個全球服裝展貿平臺?！稏|莞日報》2010年的報道顯示，該項目投資15億美元（約合100億元人民幣），工程投入使用后，可提供約2萬個工作崗位，每年可為國家、地方創造稅收3億~5億元。

8月15日，《每日經濟新聞》記者來到其一、二期項目現場，發現濱海大道附近一期項目的地面未見施工跡象，二期的虎門鎮中心的太平廣場項目也被 “支持市政建設”、“國家重點人防工程”等廣告牌圍起來，入口處僅有兩名保安在把守。

9月4日，記者再次走訪，所見情況相似。

“剛開工的時候工人多得很，但現在沒有見什么人了。”在虎門地一大道項目旁邊做生意的曹志平 （化名）向記者說道。

然而，當記者以客戶身份進行咨詢時，一位招商經理對記者表示，“項目仍在施工，因為是地下商城，一般在地面是看不到（施工情況）的。平時我們把項目圍起來，不讓人進去看，除非我們公司允許。”

順著現場一位保安的指引，記者從其項目一期的地下入口走進去，發現地下的施工現場同樣只有三兩工人在作業。

問及項目建設進度為何緩慢，虎門鎮重點工程建設辦公室負責人王維鋼只是含糊地向記者表示，“這是人和商業公司內部決策的問題。”

公開報道顯示，上述一、二期項目已分別于2011年3月、2011年8月動工。

去年，人和商業副總裁宋磊曾對媒體表示，2011年年底前一期工程可以完工，預計2012年上半年虎門地一大道將正式投入使用。但最終未能如期運營。

《每日經濟新聞》記者從側面了解到，虎門項目的尷尬現狀或許正是人和商業陷入資金困局的一個縮影。

曹志平表示，對施工現場情況略知一二，“工人發不下來工資，我老鄉在里面打工，3個月工資都沒有發，連房子都租不起，搬走了。”

對此，虎門項目招商中心一位內部員工表示，“拖欠民工工資，那是工程部的問題，資金鏈周轉會有難題的，資金量太大。”

戰略調整：由擴張轉向收縮

彼時的人和商業，不單是虎門項目陷入停滯，其已在全國范圍內開始了收縮戰略。

在2011年年報中，該公司拋出計劃：2012年啟動總建筑面積約為20萬平方米的新建項目，并將70萬平方米的在建項目投入運營。

如今半年已過，卻似乎看不到太多完成的跡象——8月28日公布的人和商業2012年中報顯示，“按照本集團的策略，2012年上半年本集團已將擴張速度放緩，并且沒有開展任何新項目的建設；新開商場方面，僅遼寧撫順項目一期投入運營，運營總建筑面積為10596平方米。”

《每日經濟新聞》記者對比該公司2011年年報與2012年中報的項目儲備情況發現，重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期的預計完工時間已由原計劃的2012年延遲至2013年，廣東東莞虎門項目一期已由2012年調整為至2012~2013年，廣東東莞虎門項目二期則更改為2012~2013年。

延長工期的同時，人和商業部分項目的開工總面積也有所縮減。以山東煙臺項目一期為例，在2011年年報中，其標明總建筑面積為5萬平方米，2012年中報則顯示為3萬平方米；虎門項目亦是如此，2010年年報，虎門項目建筑面積“約727400平方米”，2011年中報調整為674642平方米，到2011年年報，已減少至651890平方米。

“這與它過去幾年的高速擴張情景形成鮮明對比。”徐龍云向《每日經濟新聞》記者表示，在哈爾濱取得成功，特別是2007年廣州地一大道開業之后，人和商業便開始加速在全國多個地區的擴張步伐。2008年10月在香港上市，更是成為該公司高速擴張的催化劑。最近幾年，福建莆田、湖北武漢、四川成都、遼寧撫順等多個城市的地一大道項目扎堆面世。

記者查詢年報發現，2010年，人和商業運營面積為73.2萬平方米，同比增幅超100%；2011年，這一數字躍升到了139萬平方米，同比增幅90%。

但如今，人和商業卻不得不為它的激進擴張戰略買單。

資金吃緊：轉讓經營權收入為零

擴張戰略大幅收縮的背后，是人和商業資金鏈捉襟見肘的現實。

人和商業2012年中報顯示，該公司收入較上年同期銳減90.3%，至2.01億元。但這2.01億元的收入中，全部是經營租賃收入，轉讓經營權的收入則為零。相比之下，該公司2011財年共實現經營權轉讓收入18.9億元，占全部收入超過八成。

“其實對于人和商業來說，轉讓經營權的收入對改善現金流非常重要。因為租金一般只能分期交，但轉讓經營權收入卻可以一次性獲得。”徐龍云說。

在徐看來，資金鏈緊張是制約人和商業攻城略地的主要原因之一。

其2012年中報顯示，相比于2011年年底21.54億元的銀行存款和現金，截至今年6月30日，這一數字已減少到了14.14億元。而在這些存款中，有3.50億元由于為買方提供擔保等原因被限制提取。更重要的是，人和商業融資費用高達1.87億元，與該公司上半年2.01億元的收入幾乎相當。

人和商業在2012年中報也坦承，本集團采取包括降低開發規模等謹慎發展策略，是“為能夠更好的掌握現金流。”

基于人和商業現金流承壓，受應收賬款較多等影響，穆迪和標準普爾從去年底至今已多次降低其信用評級。

5月24日，瑞銀一份晨會紀要指出，直至報告日，人和商業今年尚未完成任何面積的經營權轉讓。對于去年全年收入八成來自經營權轉讓的人和商業而言，這無疑會導致公司面臨嚴峻的現金流危機。

7月25日，瑞銀再次指出，人和商業盈利缺乏能見度，以致近期股價表現不佳，過去3個月股價累計下跌37%。由于缺乏銷售、應收賬款延遲結算及持續資本開支要求，人和商業將尋求任何可能的手段來提高現金流，但至今公司流動性的改善進展成效甚微。

危機之下，人和商業利用人防工程開發地下商城這一特殊模式的風險也在逐漸顯現。

按照政府頒布的相關規定，人防工程的擁有權和經營權是分開的，開發、運營地下商城的人和商業，并沒有項目的土地使用權。這意味著人和商業無法像一般地產開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款。

同樣因為沒有土地使用權，承讓經營權的商戶也無法通過抵押土地使用權及房屋產權的方式從銀行獲得商業貸款。

無法貸款無疑會降低商戶承讓經營權的意愿，為此，人和商業設計出了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔保，而這導致人和商業置于銀行的存款中，相當一部分其實是受到限制的。在公司現金緊張的情況下，這會給流動性帶來負面影響。

在“錢緊”的情況下，甚至由掌門人親自出面提供擔保抵押——2012年中報顯示，今年7月，人和商業的中國附屬公司從盛京銀行共獲得人民幣5億元的銀行貸款，由一家附屬公司及公司主席戴永革先生共同擔保抵押。

《每日經濟新聞》記者曾就人和商業資金鏈狀況致電人和商業哈爾濱總部，對方表示不清楚情況。

一個不容忽視的事實是，二級市場上的人和商業遭遇投資者“用腳投票”——截至9月11日收盤，該公司股價僅剩0.315港元，與其2008年上市時1.13港元的招股價相比，累計跌幅逾70%。

人和商業多地項目經營管理不規范

每經記者 卓志強 郎曉俊 發自廣東東莞、湖北武漢

《每日經濟新聞》記者通過實地走訪和梳理資料發現，人和商業在全國多地的項目都或多或少地存在著經營管理不規范的問題。

地一大道項目問題頻現

在人和商業因地一大道項目頻曝的各種問題中，武漢地一大道項目是其中比較突出的一個。

來自武漢地一大道的羅女士向《每日經濟新聞》記者講述了她的經歷。

漢正街商圈作為華中地區擁有最密集客流的商圈之一，強大的客流眾所周知，其地理位置優勢無可挑剔。地一大道，整體呈“E”字型全面環抱政府最近規劃的漢正街“一軸四區一帶”，前景似乎無可挑剔。

據羅女士描述，招租時，招商人員向意向商戶承諾：武漢市中山大道沿線會安裝人行道和機動車道的隔離欄桿，也就是說，屆時行人過馬路的唯一通道就是地一大道，這意味著巨大的人流量。同時，地上入口會安裝手扶電梯，方便顧客進入地下商業街。

羅女士說，在此宣傳下，她交納了店面租金，并簽訂了認租書。但到了2010年5月，地一大道內多路段尚未完工，商戶根本無法進行裝修。但地一大道管理方以不進場將扣除押金的方式要求商戶開始試營業。無奈之下，羅女士于2010年9月16日正式開門營業。

對這一說法，本報記者曾多次試圖聯系采訪武漢地一大道相關管理方，但是對方拒絕作出回應。

“雖然當天地一大道舉行了開業典禮，但實際上，地下根本就是一個爛攤子。”羅女士說，“我從開業時就入駐，但當初開業是在條件都不成熟時進行的，沒有給顧客留下一個好的印象，時間一長，人流越來越少。”

不僅如此，在簽訂了認租書之后，地一大道管理方長期不與羅女士簽訂正式的合同。“我多次與他們聯系，要求落實租金和租期等，但他們一直沒有回應。誰知道今年初他們通知商戶，之前認租時預交的租金已經用完了，要么就交納下一年的租金續約，要么就離開這里。”羅女士稱，當初自己認租書上規定租期是到2013年。

與羅女士有同樣經歷的人不在少數。記者從其中一位商戶手中獲得的認租書顯示，這份甲方為人和商業旗下子公司武漢人和新天地公共設施管理有限公司的認租書只有兩頁紙，且內容非常簡單，對人防工程的性質及平時和戰時使用管理規定均沒有明確說明。

類似情況僅是冰山一角。連日來，《每日經濟新聞》記者采訪江西贛州、河北邯鄲等地的多位業戶發現，各地的地一大道都存在類似的問題。

贛州地一大道一位業主表示，就是看中了地段才出手購買。但買了之后，發現開發商很多地方都不正規，比如當初說好銀行貸款10年，等交了定金以后，合同拿出來卻只能貸5年。

該項目租戶郭先生也告訴記者，今年4月19日，他與贛州地一大道簽訂租賃合同，將在富B區租賃一間商鋪，按計劃是5月1日開業，但到現在為止還沒動靜。

今年6月中旬，無錫地一大道被曝出人和商業方面要求租戶一次性付清20年租金。此舉引發多位租戶不滿。

個別項目涉嫌違規

不僅如此，地一大道沒有產權的商鋪還存在涉嫌違規違法銷售的情形。

《每日經濟新聞》記者此前從虎門項目的招商中心現場了解到，虎門項目的商鋪可租可售，“20%左右的商鋪可以拿來出售，使用權達到40年。”一位銷售人員向記者介紹。

對此，廣東格林律師事務所律師戴輝勇對記者表示，首先人和商業這種商業模式本身并沒有問題，雖然沒有產權，但是獲得了政府的授權，是可以作為商業使用的。但是根據合同法第十三章第二百一十四條規定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

“除了租賃期限不能超過20年外，人防工程是沒有產權的，不能上市流通，只有使用權，人和商業無權處置和買賣，如果進行買賣流通，按物權法規定是違法的。”戴輝勇認為。

商業模式缺陷致融資受限

每經記者 卓志強 發自廣東東莞

在接受《每日經濟新聞》記者采訪的商業地產業內人士徐龍云看來，人和商業被曝出上述亂象，與它獨特的開發模式不無關系。

據了解，人和商業的商業模式比較特殊，主要是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式，以獲取回報。

“作為地下商城，它在國內尚無很強勁的對手，而且人防工程是政府工程，可獲得較多政策支持。但從根本上說，人和商業本身的模式存在較大缺陷。”徐龍云說，它不是嚴格意義上的商業地產，沒有真正的產權，所以在融資方面會受到很多限制。而一旦需要資金，公司可能會通過旗下的項目來實現，比如漲租金等。

與徐龍云存在相同看法的還有標準普爾信用分析師陸楓。

今年7月4日，標普宣布將人和商業的長期企業信用評級從“B”下調至“B-”。陸楓分析，“人和商業獲得銀行融資的渠道有限，其商業模式較為脆弱。該公司對于其開發的地下商業物業沒有土地使用權。而銀行提供貸款通常需要貸款申請者將相應的土地使用權作為抵押。人和商業的物業購買者也由于銀行信貸緊張和沒有相應的產權，在獲得銀行貸款方面遭遇困難。”

記者同時發現，由于缺少土地使用權證，難以獲得銀行信貸支援，人和商業不得不在一些項目上支付本來毋須繳納的土地出讓金。

在招股書中，人和商業也有這樣一段說明：“本公司過往依然支付地價及取得土地使用權證，以便能透過抵押土地使用權向中國的銀行取得抵押貸款。”

對于部分沒有土地使用權證的項目，人和商業為地下商鋪的經營權購買者提供抵押擔保則成為公司現金流的另一掣肘。人和商業2011年年報顯示，其為各種貸款提供擔保的存款金額已達3.35億元，到今年上半年，這一數字已達到3.50億元。

融資渠道被制約僅是這種開發模式的弊端之一。有分析指出，由于城市黃金地段的資源稀缺性，人和商業要保障立足長遠的持續經營，就必須保留大部分地下商鋪單位用作租賃。因此，未來如何在利潤增長、持續經營以及融資壓力之間維持平衡，將成為人和商業模式的艱難考驗。

“你能保證國家法律對人防工程的商業定位一定不會改變嗎？假如有一天要開始征收土地使用費和物業稅呢？所以，它還得為可能存在的政策風險做準備。”徐龍云補充說。