經營協議被指存霸王條款 五洲國際無錫項目藏貓膩

每經編輯｜每經記者 查道坤 發自江蘇無錫    

每經記者 查道坤 發自江蘇無錫

6月13日剛剛在香港聯交所上市的五洲國際（01369，HK），因為招股書公開的商業模式及其提供售后包租，涉嫌違反住建部的有關規定而引起爭議。

在無錫的五洲國際小商品城一期已經售出的商場內，一個面積為20平方米的商鋪一年實際支付租金不過1萬多元，年回報率不足3%。但是地段和類型都相同的項目二期商鋪，到了銷售人員嘴里，卻變成了年租金回報率達8%，一年租金有望超過3萬元的旺鋪?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，即使此后商鋪的實際回報遠遠低于開發商當初承諾的8%水平，投資者依然要按照實際租金的8%~10%給付商業管理服務費。

此外，招股說明書顯示，倘若任何買家選擇獨家經營管理協議到期前終止協議，需要按照商鋪原購買價格的8%乘以協議剩余年限的50%來計算違約金。協議還規定，業主不得在期限內將商鋪轉售，除非接手的買家同意上述獨家委托經營協議繼續有效。這一系列規定，被外界質疑為“霸王條款”。

實際租金回報率不足3%/

根據五洲國際的招股說明書，這家企業也許是目前在香港上市的公司中最為明確地進行售后包租的企業。截至2012年12月31日，五洲國際在最近三年中總共訂立了4萬多份獨家經營管理協議。按照招股說明書，訂立上述獨家經營管理協議的目的之一是“為了促銷”。

無錫五洲國際小商品城二期銷售人員對《每日經濟新聞》記者介紹說，購買小商品城二期的商鋪前十年和開發商簽訂10年的售后包租合同，業主前三年租金的8%一次性抵扣購房款。“業主前三年租金每年以房價的8%計算，前三年總額為房價的24%。打個比方，如果商鋪是100萬元，業主購買時只需要支付76萬元就可以，沒有支付的24萬元就是前三年的租金，而三年后，業主將以商鋪真實租金的90%獲得投資回報。”

在一般人看來，前三年8%的租金回報，應該能代表五洲國際小商品城的租金回報水平。

但招股說明書對于獨家委托協議目的的說明，卻讓人對上述租金回報的真實性產生疑問。招股說明書聲稱，為了促進銷售，與買家訂立類似的獨家委托經營協議。

《每日經濟新聞》記者因此對項目二期部分已經出租的商鋪進行了調查，了解了這些號稱有8%租金回報率的商鋪實際的租金價格是多少。

調查的結果讓人震驚。以五洲國際小商品城二期一個20平方米的2層樓商鋪為例，每平方米的售價在2萬多元。按照8%的回報水平，這一商鋪一年的租金至少在三萬元以上。但記者從租賃了五洲國際小商品城一期二樓類似商鋪一位商戶那里得知，他租賃的商鋪，一年的租金只有一萬多元。

很顯然，開發商承諾的回報和真實的租金存在巨大差距。如果按上述商戶所說，五洲國際小商品城的真實租金只有不到3%，但現在開發商給出的前三年租金回報水平卻達到了8%。

此前，上海中原的一位商鋪資深經紀人向《每日經濟新聞》記者介紹，開發商訂立的商鋪租金水平往往大幅高出周邊商鋪的真實租金水平，其最主要的目的就是為了刺激銷售。

根據媒體此前的報道，南通五洲國際廣場也采取類似的模式，售樓人員稱，“簽約15年，我們統一管理，前三年租金按照15%返還，在首次購房時直接扣除返還，比如100萬的房子只要付85萬元。第三年開始，每年返還6%的租金。”

上述做法很顯然與住建部有關規定相沖突。住建部關于《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

“五洲國際采取售后包租模式，是明顯違反了住建部的規定，是違規行為。”南京房地產行業一位業內人士對 《每日經濟新聞》記者說。

獨家經營協議被指霸王條款/

五洲國際所引發的爭議，并不僅僅在于用遠遠高于實際租金價格水平的回報率，來吸引投資者購買。還在于當投資者購買商鋪三年后，即使租金回報水平達不到開發商承諾的前三年年均8%，仍然需要按實際租金的8%~10%向五洲國際方面支付商業管理服務費。

五洲國際小商品城的工作人員說，在一次性給付業主三年租金后，余下租期的租金收入按照真實的租金水平，由業主和開發商9：1分成。“如果這個商鋪一年的租金是10萬元，那么開發商拿一萬作為管理和營銷費用，業主拿9萬元的租金。”

這樣的規定也存在于南通五洲國際廣場。根據媒體報道，上述項目第六年開始，按照市場的價格，租多少返還多少，開發商從實際租金中收取10%的運營管理經費。

招股說明書顯示，五洲國際旗下眾多項目都采用類似的協議。一般在項目開業的三年到五年后，五洲國際就按真實租金價格的8%至10%獲取商業服務費。

而如果業主想要終止獨家經營委托協議，那么很可能需要承擔巨額損失。根據招股說明書，業主在協議到期前，均須向五洲國際支付賠償違約金，金額為剩余協議租金總額的50%。而剩余租金按商鋪原購入價格的8%年租費率計算。比如業主以人民幣1000萬元購買一間零售店鋪，訂立為期20年的經營管理協議，如果從第11年起終止協議，需要向五洲國際賠償400萬元的違約金。

按照上述招股說明書介紹的資料，一個長達20年的經營協議，若3年后解除，理論上最高賠付的違約金總額可以達到商鋪總價的68%。上海杜躍平律師事務所律師杜躍平表示，雖然上述合同內容符合法律規定。但由于獨立委托協議的違約金過高，在正式的司法實踐中，業主有可能會向法院申請支持將違約金調低。一般情況下，違約金的金額，不超過合同總價的30%。

事實上，獨家經營協議還限制業主想售出商鋪的權力。招股說明書明確顯示，所有的獨家委托經營協議有轉讓限制，業主不能在協議期內出售物業，除非買家同意繼續履行上述獨家委托經營協議。

杜躍平表示，《合同法》規定的“霸王條款”，主要有三種表現，一是減輕自己責任，二是加重對方責任，三是免除自己責任。五洲國際的上述獨家經營協議符合上述條件。

銷售或藏偷漏稅風險/

除了售后包租涉嫌違反住建部相關規定之外，《每日經濟新聞》記者還發現，五洲國際小商品城二期在銷售過程中或許還存在偷漏稅行為。

據售樓部銷售人員對 《每日經濟新聞》記者介紹說，購房者在購買商鋪時，開發商只向購房者開了全額房款76%的發票，“業主只交了全額房款76%的金額，所以就開76%的發票，另外24%的發票不能開。”

按照上述銷售人員的說法，如果這個商鋪價格是100萬元，抵扣掉三年租金的24萬元，業主在購買這套商鋪，開發商只向業主開取76萬的發票，“也有很多業主詢問是否能開100%的發票，但是業主只交了76%的房款，所以是不能開100%發票的。”銷售人員對記者說。

但是值得注意的是，雖然業主在購買商鋪時只是交了全額房款的76%，但是前三年24%的租金是開發商直接拿走的，業主并未拿到，也就是前三年租金用來交了房款，“按照規定，這24%的發票開發商也應該開給業主，如果沒有開給業主，那么開發商就存在偷漏稅行為。”一位該項目的業主對《每日經濟新聞》記者說。

該業主表示，比如購買的商鋪總價是27萬元，但如果按照24%的租金抵扣房款，實際上購買商鋪只需要支付20.5萬元，但是前三年的租金6.5萬元是到了開發商手上，如果加上前三年業主應該拿到的租金，業主其實還是支付了全額購房款，“按照規定開發商就應該開取27萬元的購房發票，現在只提供20.5萬元的發票就是偷漏稅的行為，而且這種行為的后果很有可能由業主來承擔。”

這位業主對《每日經濟新聞》記者表示，比如以后的商鋪以35萬元賣出，但是買來時的房款是27萬元，那么我所需要交的稅是35萬元減去27萬元之后，再乘以25%就是2萬元。但是開發商只提供了20.5萬元的發票，那么我以35萬元賣出之后，所需要交的稅是35萬元減去20.5萬元再乘以25%也是3.6萬元，“如果我的商鋪賣出去，按照開發商開取的76%的發票計算，就等于我要多支付1.6萬元的稅，所以說最后承擔開發商偷漏稅風險的是所有業主。”

對于這位業主的說法，上海一位資深律師對《每日經濟新聞》記者表示，“前三年租金其實是開發商自己拿了，實際上開發商還是收取了總房價100%，只是通過一種間接的方式。按照規定開發商應該開房款額100%的發票，只開76%的發票的話，那么開發商就存在偷漏稅行為。”

《每日經濟新聞》記者昨日就獨家經營管理協議問題以及涉嫌偷漏稅等問題采訪五洲國際的公關公司，但截至發稿公司尚未作出正面回應。