航天通信評估涉嫌違規：紙上房產估值3.5億

每經編輯｜每經記者 牟璇    

每經記者 牟璇

一塊尚未修建的土地，該如何估值？這本來不是一個難題，但在航天通信（600677，收盤價11.51元）的運作之下，開創了一個奇跡——依據設計圖紙，將尚未辦理產權證的土地，連同計劃要建設的房屋，一起做了巨額增值的價值評估！而且還據此做了資本運作！還據此做了業績預告！

這是位于杭州蕭山區一棟未開工修建的大樓，其圖紙設計修建28000平方米的辦公樓和140個地下車位，卻被評估出了4.35億元的價值，這使得航天通信在2013年11月剛出資2800萬元設立的項目公司，在一個月后將股權轉讓出去時 “瞬間”獲得了2.75億元現金。2800萬元變為2.75億元，這筆交易就是因為這一神奇的評估！

一棟還停留在圖紙上的大樓，是否能夠“畫”出數億價值呢？

空中樓閣評估增值882%/

2013年12月31日，航天通信發布公告，航天通信與其全資子公司杭州中匯共同持有的天澤房地產對應45%股權價值評估為3.54億元，增值額3.18億元，增值率882.41%。

這份由銀信資產評估有限公司出具的評估報告顯示，評估范圍為該部分股權對應的天澤房地產部分未來房地產及應付土地款差價，具體為辦公樓面積28000平方米，建筑層數22層，主樓層高3.8米，設計一層為大廳及商業用房、二層商業用房、三層及以上為寫字樓。主樓每層平均1159平方米，設計電梯5臺，每層設公共衛生間一處。地下室為二層，并和其他樓群地下室成整體。該幢樓裝修標準按甲級寫字樓裝修，項目公司股東會決議約定裝修費用2100元/平方米。評估基準日為2013年11月30日。

《每日經濟新聞》記者注意到，從報告來看，本次評估采用市場法按評估基準日可比實例交易價格經修正后的價值確定委估對象對應的房地產價值最終評估結果。

因此，對于天澤房地產45%股權的評估，銀信資產評估有限公司給予的評估為，28000平方米辦公樓的評估單價為15000元，評估值4.20億元；地下車位140個，評估單價11萬元，評估值1540萬元；應付土地款差價為-8183.02萬元；因此，航天通信及全資子公司杭州中匯持有的對應天澤房地產45%股權評估值為3.54億元。因此此次航天通信轉讓的35%股權轉讓價格為2.75億元，而天澤房地產2013年11月成立時航天通信35%股權只出資了2800萬元。

未蓋房產評出數億天價/

《每日經濟新聞》記者注意到，這其中存在著兩個重大疑點：一、此次評估產權依據的其中之一為土地使用權證書復印件，可是天澤房地產截至評估基準日都還未辦結土地權證；二、本次評估對應的房地產尚未開發，對于一幢尚處于“圖紙中”的大樓，如何能夠評估其存在的價值。

一方面，根據評估報告書，此次評估的產權依據為：項目公司企業法人營業執照、驗資報告；土地使用權證書復印件；項目公司提供的各類資產清查評估申報明細表；其他有關產權證明。

其中重要的一項是土地使用權證書復印件。

然而根據航天通信2013年12月31日發布的 《關于合作建房事宜進展情況的公告》顯示，2013年11月14日，項目公司杭州天澤房地產開發有限公司注冊成立；2013年12月11日，項目公司天澤房產供地手續履行完畢并辦結土地權證。

也就是說，天澤房地產供地手續履行完畢并辦結土地權證時是晚于此次評估基準日2013年11月30日的。那么，在評估基準日，天澤房地產的供地手續和土地權證并沒有辦理完畢。在這樣的情況下，“產權依據”里怎么會出現一份還沒有拿到手上的土地使用權證書復印件？

另一方面，在評估報告中“評估程序實施過程和情況”中提到，本公司接受資產評估委托后，選派評估人員，組成項目評估小組開展評估工作。其中現場調查一欄特別提到：“根據評估業務的具體情況對評估對象進行必要的勘查，包括對不動產和其他實物資產進行必要的現場勘查，了解資產的使用狀況及性能”。

然而，眾多方面證明，作為最重要的不動產之一的辦公大樓，尚未動工，更不可能進行現場勘查了。

銀信資產評估有限公司還在這份評估報告中的特別事項說明：“截止至評估基準日，由于該項目剛取得土地使用權，尚未進行初步設計。”同時，在評估方法的選擇里，報告再次指出：“本次評估對象對應的房地產尚未開發”。與此同時，天澤房地產2013年12月11日才辦結土地權證，而此次評估基準日早于其辦結土地權證之前，更不可能對這塊土地進行開發。因此，多方證明，截至評估基準日，這棟辦公大樓還存在于“圖紙中”。然而，這棟“紙面”的辦公大樓、加上這塊評估基準日時還未辦結土地權證的土地，竟然仍被評出了3.54億元的“天價”。

注冊評估師稱不符合評估準則/

《每日經濟新聞》記者咨詢數位資深注冊評估師，他們均表示這并不符合評估準則。一位成都地區楊姓注冊評估師向記者表示，雖然不知道別的評估公司是如何做評估的，但是我們做評估的一個基本原則是，有證可依。具體來說，就是如果要評估土地，我們要看到土地的土地證，要評估房產，我們要看到房產證，如果只有一塊土地，我們就只能對土地價值進行評估，當然如果土地上面有正在修建的房產，但尚未完工，這部分可能按在建工程進行評估，但是如果房產都還沒開始修建，是不可能對房產進行評估的。在評估基準日，我們會對所有的評估對象現場勘查并且拍照，不可能說圖紙上的東西就來進行評估。如果對圖紙設計進行評估，假設一個極端的現象，我們進行了評估后，這個房產遲遲未建，或者沒錢了不修了，那么數年后這里都只有土地價值，沒有房產價值，那這是完全違反規則的。

與此同時，記者通過公開電話咨詢國內大型評估機構中聯資產評估集團，其相關負責人員表示按照當時的評估基準日的狀況進行評估，評估基準日時有土地，就能評估土地價值，有房產，就能評估房產價值，如果房子還沒修建是不能評估的，要等房子修好后才能進行評估。

而另一位張姓資深注冊評估師也表示，被評估物不存在的評估，實際案例中還沒見過，這違反了評估準則。

對此，記者也多次致電航天通信董秘徐宏偉尋求解答，但他表示公告已經說清楚所有事情，未予解答便掛掉了記者電話。航天通信如此大費周章進行“另類”評估，其背后邏輯何在？《每日經濟新聞》將繼續關注。