招商蛇口引領央企改革旗幟 上市一周年整合成果顯著

2015年12月30日，招商蛇口工業區吸收合并招商地產重組上市，從招商地產到招商蛇口，從000024到001979，作為國內首例上市公司A+B股同時轉A股的案例，招商蛇口實現了招商局城市綜合開發運營板塊和前海蛇口自貿區資產的整體上市，創下了中國資本市場的多項新紀錄，也成為央企改革的典型樣本。

經過一年的整合運行，2016年的招商蛇口在企業管理，品牌重塑以及業務經營等方面均成績凸出。重組上市后的招商蛇口工作重心由單一的地產業務，升級到園區、社區與郵輪三大業務協同發展，以“產、網、融、城一體化”為抓手推動城市升級，并以成為中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商為其戰略定位，逐步去地產化。

“前港-中區-后城”的發展模式更加清晰

重組上市后招商蛇口作為城市轉型升級的開拓者和實踐者，將通過對“前港－中區－后城”的發展模式的總結、落地及升級，來實現園區、社區和郵輪三個業務板塊之間的協同互動，以“產、網、融、城”一體化作為有效路徑，推動城市的“智慧生長”，營造生態化、國際化、現代化的城市氛圍，不斷滋養城市的永續成長及轉型升級。

前港是指新建港口或升級已有港口，“港”不僅是水港，還可以是空港、陸港，是個交通樞紐的概念。比如說，深圳太子灣郵輪母港。2016年，招商蛇口依托蛇口太子灣郵輪母港能夠停靠22萬噸級世界最大郵輪的優勢，與“郵輪之王”美國嘉年華集團、云頂香港有限公司、意大利銀海郵輪公司等進行戰略性合作，在國家旅游局授牌的蛇口9.4平方公里的郵輪旅游發展試驗區開展郵輪產業相關的業務，通過產融結合，圍繞船、港、城、商、旅聯動發展，創新發展郵輪產業。再如深圳大空港，該項目選址深圳市寶安區大空港范圍內，屬于未來深圳新核心發展區域及珠江三角洲中心地帶，緊鄰深圳國際機場。項目建成后將超過德國漢諾威國際會展中心，成為全球最大的會展中心，以及珠三角經濟的新引擎。這都將城市升級轉型的重要出發點。

中區，是指依托港口發展或者與港航物流密切相關的產業園區，如臨港工業區、出口加工區、保稅港區等等，是連接“前港”和“后城”的紐帶和主要載體。“區”是這一模式的核心。其重點的業務是園區開發和運營，本質是一種產業地產，也是昔日蛇口工業區的主營業務。以蛇口網谷為代表的產業園區，實現了片區創新驅動要素引入和集聚，成為國務院首批“雙創”示范基地，發展方式完成由資源粗放型向質量效率型轉變。

“后城”則指支持服務港口及產業園區的配套居住和商業。招商蛇口認為，一個適合居住的社區，綠色低碳的環境是必備的基礎，互聯網技術的引入則更能夠提升社區綜合服務能力。招商會、到家匯等線上線下智慧服務平臺，將形成更加完善的社區生活服務體系，滿足城市生活的多元需求。

招商蛇口總經理許永軍此前表示：“前港、中區、后城“這一模式也實現了港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，其內涵是產業的流動和升級，從而把城市盤活。未來招商蛇口發展最理想的狀態是園區、社區和郵輪三大板塊均衡發展，但需要一定時間。根據公司三到五年的規劃，將把社區收入從85%左右降低到60%，園區比重從目前的15%左右提升到30%-40%，郵輪產業將以輕資產戰略介入，收入也將持續增長。

探索“小政府+大企業”的政企合作模式

招商蛇口在重組上市的一年中一直在積極在加快國企的深化改革，在與深圳前海管理局組建合資公司推動的戰略合作、與北京市通州區政府共同開發臺湖鎮項目、與華僑城聯合體310億奪標深圳大空港等重要項目上大膽探索央企與地方政府合作。在弱化政府管理，強化市場運作和企業主導的思路下，招商蛇口嘗試搭建“小政府+大企業”的運營管理機制，形成“1+1>2”的良性互動發展格局，在全國率先走出一條管理運營的新路。從前海土地整備的情況，招商蛇口在央企與地方政府合作模式的探索方面，也開創了土地整備方式和PPP2.0的新模式的一個先河。新模式的探索是實現政企合作，加強企業化管理，市場化運作的新模式的重要舉措，具有良好的借鑒意義。

上市一周年 重大項目推進效果顯著

今年以來招商蛇口重大項目進展捷報頻傳，前海土地整備獲突破；新品牌主張“城市生長的力量”發布；簽訂北京臺湖鎮框架協議；聯合華僑城拿下深圳新會展中心項目； 1-11月累計實現簽約銷售面積418.67萬平方米；廈門“海上世界”&國際郵輪碼頭開港；太子灣郵輪母港開港首航。這一系列的舉動，可以看出招商蛇口這一年在園區、社區和郵輪三大板塊均發展良好，也預示著招商蛇口全面向“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”邁進。

加速園區板塊建設升級

招商蛇口已有30多年蛇口工業區的開發與運營經驗，并在努力將蛇口模式對外復制，目前在國內多個城市開展10個主題特色產業園區的開發和運營。2016年，招商蛇口成立了產業新城及園區發展公司，專注產業聚集能力以及園區招商運營能力的打造與提升。隨著一系列項目的落地，未來，園區板塊將實現跨越式發展。

 前海土地推進速度加快。6月18日招商局集團與前海管理局簽署框架協議，雙方擬共同出資組建合資公司推進前海2.9平方公里的土地整備和開發建設，推動前海蛇口自貿區管理體制機制創新。9月13日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司與深圳市前海投資開發控股有限公司共同投資設立合資前海蛇口，注冊資本10億元，其中招商前海實業與前海投資控股分別認繳出資5億元，雙方各占50%股權。9月21日，招商局集團與前海管理局舉行了合資公司——深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司成立暨揭牌。目前，前海蛇口制定了智慧城市五年規劃，以企業為主導，進行智慧城市的建設，打造智慧園區，前海的長期發展有望得到提升。

招商蛇口攜手華僑城成功中標深圳國際會展中心項目。8月29日，深圳市土地房產交易中心舉行簽約儀式，招商蛇口及華僑城股份組成的聯合體以310億總價獲取深圳國際會展中心（一期）配套商業用地的土地使用權和國際會展中心（一期）的建設運營權。該項目選址深圳市寶安區大空港范圍內，屬于未來深圳新核心發展區域及珠江三角洲中心地帶，緊鄰深圳國際機場。項目建成后將超過德國漢諾威國際會展中心，成為全球最大的會展中心，以及珠三角經濟的新引擎。

與北京通州簽訂臺湖鎮項目協議。今年8月招商蛇口與北京市通州區人民政府為了推動北京城市副中心建設，簽署了《關于共同建設臺湖鎮項目的合作框架協議》。合作協議是為了落實一帶一路、京津冀協同發展、新型城鎮化等國家戰略，促進城市及產業轉型升級發展。招商蛇口將與北京通州政府共同對通州區臺湖鎮進行整體規劃開發建設，將臺湖鎮打造成國家級新型城鎮化試點區域。這將會是招商蛇口與地方政府合作探索新的企業化管理、市場化運作模式的又一新實踐。

招商蛇口首批雙創示范基地，名列其中。國務院辦公廳今年5月印發了《關于建設大眾創業萬眾創新示范基地的實施意見》，在首批28個雙創示范基地中，招商局集團作為7個企業示范基地名列其中。集團將以蛇口網谷為基礎，精心構建中央企業創新創業示范基地，扶持、引導、推動央企及各類中小企業的創新創業。招商蛇口工業區控股股份公司旗下的蛇口網谷就是招商局的“雙創”樣板。

招商蛇口邁向千億郵輪產業

招商蛇口以及母公司招商局在發展郵輪產業方面有著得天獨厚的優勢，首先是港口布局合理，目前已初步形成了由北至南覆蓋東部海岸線的郵輪港口網絡，為開展郵輪運營提供了絕佳條件和經驗；其次是產業基礎扎實，包括不限于郵輪碼頭建設、客運設施配套、事務與物資供應、船舶維修、信息系統組建、郵輪游客保險、船務機務、港口服務、郵輪建造、融資等。

招商蛇口目前已經在深圳、香港、上海、天津、廈門、三亞、大連、廣州、海口等城市進行郵輪碼頭布局，這也將是招商蛇口掘金千億郵輪產業的優勢。

廈門復制“海上世界”郵輪母港由此進入2.0時代。9月8日，招商蛇口與廈門港務控股集團聯合開發的廈門海上世界&國際郵輪碼頭開工。項目總投資預計達160億，包括母港建設運營、郵輪服務等，將打造中國及全球領先的高端郵輪產業生態圈。廈門郵輪母港由此進入2.0時代，而招商蛇口的海上世界品牌也由此走出深圳，成為公司業務轉型的重要一站。

太子灣郵輪母港載譽起航，開啟深圳郵輪時代。11月12日，由深圳市政府、招商局集團聯合主辦的內地與港澳郵輪旅游合作發展大會暨太子灣郵輪母港開港儀式在深圳蛇口郵輪中心舉行。太子灣郵輪母港的正式開運，標志著作為我國四大郵輪旅游發展實驗區之一的深圳正式跨入郵輪經濟時代。據悉，招商蛇口的郵輪板塊將以郵輪母港為核心，發展郵輪口岸免稅、配套商業地產開發、碼頭物業運營、島際旅游資源開發等配套業務，全產業鏈介入郵輪產業，通過“船、港、城、游、購、娛”，合力打造，聯動發展，高起點探索全新、高綜合回報率、一體化的商業模式。

“城市生長的力量”引領未來城市全新思考。7月15日，招商蛇口發布了全新的品牌體系——“城市生長的力量”向34座城市發聲，推動城市的生長與國家改革升級的力量。招商蛇口在新品牌主張的影響之下，未來以深圳布局蛇口、前海、羅湖、東部戰略為深圳的城市更新發展藍本，將多元化生態發展模式復制到西南區域、珠三角、長三角、渤海灣、廈門灣等中國發展前沿的34座城市。更將走出國門，助力更多的城市“生長”。

招商蛇口業績高增，持續成長。截至2016年11月，招商蛇口實現簽約銷售面積66.18萬平方米；簽約銷售金額100.11 億元。2016 年 1-11 月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積 418.67 萬平方米；簽約銷售金額 656.72 億元，已順利完成650 億元的銷售目標。而從招商蛇口發布的3季報來看，公司前三季度實現利潤56.1億元，已實現其86億元利潤承諾的65%。此外，招商蛇口3季度末的預收賬款達619億元，根據房地產企業的特性看來，今明兩年的利潤鎖定性均較好。

從招商蛇口這一年的經營成果來看，可以說取得了良好的開端。公司曾公開表示，力爭通過3-5年的努力，培育一家扎根深圳、面向全球的世界500強企業，也彰顯公司作為央企整體上市后做大做強的戰略決心。招商蛇口的未來，值得讓人期待。