調控樓市需避免對房貸利率產生“耐藥性”

每經編輯｜莫開偉    

莫開偉

今年以來，伴隨著房地產調控和金融監管的收緊，住房貸款成本水漲船高。北京個別銀行首套住房按揭貸款利率最低為基準利率的1.1倍，其中“補按揭”和“接力貸”利率最低為基準利率的1.15倍。二套住房按揭貸款利率最低為基準利率的1.2倍。廣州地區銀行房貸利率亦再傳漲聲，部分城商行需在基準利率的水平上上浮5%~20%才能放款。且各家銀行均表示，目前額度比較緊張，放款時間也可能有所延長，愿接受貸款利率上浮的先貸款，不愿接受貸款利率上浮的需排隊等候。

出現這種消息，可以理解為銀行落實中央調控政策的必然反應，這個沒有錯，或許有人對銀行此舉大加點贊，總認為提高房貸利率對抵制樓市過熱會起到立竿見影之功效；且銀行也是屢試屢爽，樂此不疲。

但筆者認為，樓市調控總用銀行房貸利率這味藥并不妥，用得多了、久了，樓市也會有耐藥性了。所以，既不能把房貸利率當成樓市調控的“萬能藥”，更不能每到調控樓市就拿房貸利率“出氣”。

我們應該看到，靠提高房貸利率調控樓市，受傷害最大的是誰？答案不言自明，肯定是那些城市中低收入者和涌入城市創業的年輕人。因為他們購買的是剛需房，提高房貸利率顯然只會加大他們的生活成本和生活壓力。

那么，提高房貸利率的最大受益者是誰？答案當然也是最清楚不過了，銀行應該提高房貸利率的最大收益群體。他們可以借機坐地抬高利率價格，賺得盆滿缽滿。貸款成了“皇帝的女兒不愁嫁”，購房者你愛要不要，你不貸有得是人貸，在社會資金總體短缺及社會財富分配不均、中低收入者占相當比例的現實背景下，銀行貸款都是“香餑餑”，永遠不愁貸不出去。

再者說，提高房貸利率真的對調控樓市有作用嗎？筆者認為不全是這樣。因為試圖靠提高房貸利率減少資金對樓市的注入，對間接影響樓市價格拉升是會起到一定作用，但貸款利率這個外生變量影響有限，更確切一點說，其作用應該是微乎其微的。

因為對房價上漲發揮根本作用或起決定性因素的依然是土地價格。所以降樓市價格關鍵還是要靠政府讓利，下決心降低土地出讓價格、減免各種稅費才是正道。

房地產瘋狂發展對經濟金融可能引發的危機不是沒有教訓，如美國次貸危機、日本等國的房地產泡沫，對經濟金融的傷害、民眾財富的侵蝕及對社會穩定的危害都是顯而易見的。

因此，在房地產調控方面，銀行不能借機發財，“一刀切”地全部上調房貸利率，還是要對房貸市場做客觀理性評估，靈活掌握房貸節奏。

（作者為中國地方金融研究院研究員）