房地產業務成雙刃劍 康達爾的隱形“財富”能否帶來持續收益

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每經記者 董青枝 每經編輯 曾健輝 盧祥勇

中國農牧第一股康達爾（000048。SZ）的業務不只有農牧業，還有房地產等。房地產業務曾經撐起康爾達三成多營收，對其重要性不言而喻，但2016年、2017年該業務營收大幅下滑，造成公司業績不理想。2017年前三季度，康爾達營業收入11.29億元，同比下降5.23%，主要是房地產銷售收入減少所致；凈利潤-4678萬元，下降255%。

雪上加霜的是，近日康達爾公告稱，其位于深圳的山海上園65套房被司法查封，由此可能導致公司資金短缺。擁有大量隱形土地資產的康達爾，還能否在房地產上重拾輝煌？

業績受房產影響明顯

康達爾的業績波動明顯。2014年至2016年，公司營業收入分別約為21.44億元、23.02億元、15.61億元；凈利潤分別約為1.14億元、2.04億元、596萬元，其中2016年業績下滑明顯。

康達爾在2016年年報中稱，業績下滑的一個重要原因是本年度房地產開發業務銷售收入比上年同期大幅減少。

2016年康達爾房地產開發業務營收7340.7萬元，同比減少90.60%，占總營收的4.7%，已退居各項業務營業收入占總營業收入比例的前三位之外。

梳理近幾年康達爾的年報可以發現，房地產開發業務一直是康達爾最重要的業績來源之一。2011年和2012年均有房地產收入，康達爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產業務的支撐，該年業績錄得虧損；2014年房地產業務重新貢獻收入，躍升為公司第二大營收業務；2015年房地產開發營收7.81億元，占到總營收23.02億元的33.91%，僅次于飼料；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產開發營收大幅下降，該年度業績下滑。

除了房地產，訴訟糾紛也是影響康達爾業績的一大因素，尤其是京基集團與康達爾的股權之爭。截至目前，康達爾的股權之爭仍僵持不下。

隱形土地資源還有多少

康達爾引發資本市場的關注主要是因為其擁有大量低成本土地資源。

官網顯示，康達爾自1998年開始介入房地產開發，當年就推出了“康欣園”，2000年在布吉推出康達爾花園1~3期，2003年又推出第四期（香檳谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

2011年，康達爾獲得了豐富的土地資源。公告顯示，公司于2011年11月30日與深圳市坪山新區管理委員會、深圳市規劃和國土資源委員會坪山管理局就坪山新區坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補償協議書》，公司將獲得總額7.4億元的補償款；同時與深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局就公司位于寶安區西鄉街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發簽訂了《收地補償協議書》，公司將獲得總額8600.45萬元的補償款，兩項協議共計8.26億元的補償款。

作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達爾獲得了對西鄉和沙井兩個地塊共23.73萬平方米工業用地轉商住用地的批準及協議簽訂。未來，兩商住項目總建筑面積超過100萬平方米，總銷售面積超90萬平方米。

康達爾曾公開表示，預計在未來的8~10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。

康達爾位于西鄉地塊的“山海上園”一期已于2015年售完，康達爾2015年房地產開發營收7.81億元，占總營收比重33.91%；同時項目二、三、四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米簡單估算，還將有約389億元貨值。

此外，康達爾的沙井項目城市更新工作已啟動。中信建投早前在研報中表示，沙井項目占地12.5萬平方米，位置雖不如西鄉，拿地成本也較高，但受益于寶安市政規劃，地塊仍有比較大的想象空間。

同時，康達爾地產板塊下轄的土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬平方米，土地儲備面積約24.3萬平方米。