上海漲1.47%，廣州漲1.25%！一線城市5月新房價格領漲百城，二手房延續“以價換量”

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的5月，房地產市場依舊呈現出分化趨勢。

6月1日，中指研究院發布的“百城價格指數”顯示，5月份百城新建住宅平均價格為16815元/平方米，環比增長0.30%，同比增長2.56%；二手住宅平均價格為13794元/平方米，環比跌幅擴大至0.71%，同比下降7.24%。

具體來看，一二線城市新房價格環比呈現上漲態勢，其中上海以1.47%的漲幅領先，廣州以1.25%的漲幅緊隨其后；三四線城市新房價格環比略有下降。二手房方面，一線、二線以及三四線城市二手住宅價格環比跌幅分別為0.37%、0.78%和0.76%。

中指研究院企業研究總監劉水6月2日通過微信向《每日經濟新聞》記者分析稱，從市場表現來看，得益于房企的促銷活動和“好房子”的供應，重點城市的新房銷售環比實現了增長。

“預計6月樓市政策環境將保持寬松態勢，加之年中銷售高峰期的到來，房企的推盤節奏和促銷力度可能會增加，核心城市有望持續修復，但城市之間、新舊項目之間的分化行情預計仍將持續。”劉水補充道。

新房價格呈現結構性上漲趨勢

5月新房市場整體呈現出“核心城市穩定、三四線城市調整”的分化態勢，優質改善型項目的推出成為推動價格上漲的主要動力。

來源：中指研究院

中指研究院數據顯示，一線城市新建住宅價格環比上漲0.90%，其中上海由于綠城?潮鳴東方等改善型項目的集中推出，環比漲幅達到1.47%，成為百城中漲幅最大的城市。二線城市新房價格環比微漲0.06%，顯示出溫和復蘇的跡象。相比之下，三四線城市由于庫存壓力和需求疲軟，價格環比下跌0.11%，區域市場調整仍在繼續。

具體來看，5月新房價格上漲較為顯著的城市包括上海、廣州、無錫和南通，環比分別上漲1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；價格下降較為明顯的城市則包括珠海、東莞、烏魯木齊、江門和廊坊，分別環比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

來源：中指研究院

以上海為例，據上海市房管局最新數據，5月上海一手住房成交62萬平方米，同比增長24%；今年前5月，上海一手住房成交266萬平方米，同比增長9%。從價格指數看，上海一手住房價格指數環比延續上漲態勢，今年1至4月累計上漲2.0%。樂有家數據顯示，5月深圳一手住宅網簽3162套，環比下降14.4%，同比則增長25.6%。

值得注意的是，樓市政策的持續加碼為新房市場的持續修復創造了良好條件。

具體來看，5月7日，央行宣布降低存款準備金率0.5個百分點，下調政策利率0.1個百分點，并將個人住房公積金貸款利率降低0.25個百分點；5月20日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從3.60%下調至3.50%，進一步減輕了購房者的負擔。

“從個人感受來看，廣州新房市場并沒有明顯的集體回暖跡象。”廣州當地房產中介小李向每經記者表示，由于目前各區域、板塊之間的分化顯著，只要某個區域內有1～2個典型樓盤推出來，就可能顯著拉高該區域或板塊的平均房價。

小李舉例道，在5月份，廣州海珠區的保利天奕、天河區的保利天曜、番禺區的亞運城，以及黃埔區的黃埔新城等樓盤，都是區域內成交較為活躍的樓盤。中指研究院從宏觀角度分析指出，5月份多數新房市場的回暖，與政策組合拳的持續發力直接降低了購房者的成本有關。

“政策組合拳的持續發力不僅直接降低了購房者的置業成本，還向市場傳遞了中央穩定樓市的明確信號。”中指研究院在報告中指出，隨著6月份半年營銷節點的到來，房地產企業的推盤節奏將加快，核心城市有望迎來更多優質改善型項目的推出，加上政策紅利的持續釋放，新房銷售有望進一步恢復。

二手房市場延續“以價換量”趨勢

與新房市場的結構性回暖形成對比，二手房市場仍處于深度調整階段，由于掛牌量的持續高位，“以價換量”現象持續主導市場。

據中指研究院數據，5月百城二手住宅均價同比跌幅擴大至7.24%，環比跌幅較4月份增加了0.23個百分點，市場主流策略轉變為“以價換量”。

來源：中指研究院

其中，一線城市二手住宅價格環比下跌0.37%，但成交量保持一定的活躍度，核心地段的優質房源依然受到追捧；二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.78%及0.76%，部分非核心區域項目降價幅度超過10%，以此吸引剛需和置換需求的客戶。

值得一提的是，新房價格領漲的上海，二手房市場亦同樣表現出色。據上海市房管局數據，5月上海二手住宅成交面積161萬平方米（1.9萬套），同比增長14%，為2022年以來同期最高值。自2024年10月起，成交量連續8個月突破1.5萬套的“榮枯線”，單月成交同比連續正增長，說明市場流通性顯著增強。今年1至4月，上海二手住宅價格累計上漲0.5%

典型城市的二手房價格則出現調整。如二手房市場相對抗跌的城市包括成都、汕頭、銀川、深圳和漳州，5月二手住宅價格分別下跌0.10%、0.12%、0.14%、0.28%和0.30%。

來源：中指研究院

隨著價格的調整，不少城市的二手房月度成交量已超過新房。以大灣區部分城市為例，截至今年5月，深圳新房月度成交量為3162套，而二手房月度成交量達到4687套；東莞新房月度成交量為1811套，二手房月度成交量為2760套；佛山新房月度成交量為2947套，二手房月度成交量為4735套。

以深圳羅湖區百仕達片區的翠竹苑項目為例，目前一套57.5平方米的2室1廳，業主掛牌價為325萬元，折合單價為5.65萬元/平方米。而在2021年，同戶型房源的成交總價為422萬元，折合單價為7.45萬元/平方米。

深圳市羅湖區某房產中介二手房信息 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

類似的價格回調現象在部分豪宅盤中也較為明顯。作為深圳二手房市場“風向標”的華潤城，今年4月和5月，多套房源成交總價跌破千萬元，這在前幾年是較為罕見的。鏈家網數據顯示，今年華潤城潤府一期成交的一套82.59平方米的2室1廳，成交總價為946萬元，折合單價為11.45萬元/平方米。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房相較于新房具有掛牌優勢，新房供應量受限，房源數量通常遠小于二手房，因此在許多城市，二手房成交主導市場將成為大概率事件。“從歷史數據來看，二手房在大多數年份都占據主導地位，未來也將如此。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖