每經熱評｜換帥之后，萬科明天的太陽從哪里升起

每經評論員 陳夢妤

深鐵和萬科雙料掌門人的身份，辛杰維持了259天。

10月13日早間，萬科在港交所的一則公告，側面回應了這段時間關于辛杰的市場傳聞。一如既往，在關于萬科的各種傳聞甚囂塵上之時，依舊是深鐵系主持大局。

根據公告，10月12日，辛杰提交書面辭職報告，因個人原因申請辭任萬科非執行董事及董事長職務，辭任后將不再擔任萬科任何職務。他的接任者，則是現任萬科董事、審計委員會委員，深鐵集團黨委副書記、董事、總經理黃力平。在今年6月的萬科年度股東大會上，黃力平與郁亮、辛杰同坐主席臺第一排。

事實上，黃力平已擔任萬科董事4年，熟悉公司運營情況。這一調整，有助于維持萬科在改革化險關鍵期的內部穩定，保障財務和生產經營的平穩過渡。

客觀說，萬科之于房地產行業，早已具備超出企業個體的意義。

2018年郁亮喊出“活下去”時，萬科被視為行業吹哨人，預警了房地產高杠桿模式的不可持續性。盡管郁亮彼時強調“活下去”是對萬科自己說的，但7年來行業的巨大變化，無不印證著這個警示。

到2023年11月，萬科遭遇“股債雙殺”，面對這種非理性波動，萬科與金融機構召開緊急會議，深圳市國資委、深鐵集團等相關人士均有出席。會上，深鐵方面表態將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富“工具箱”給予支持。深圳市國資委則強調，國資國企有實力也有能力支持萬科防范和應對各類風險。作為深圳國資體系的重要成員，深圳國資委將萬科納入統計報表范圍，足以體現對這家本土企業的重視，畢竟國資立場鮮明力挺企業實屬罕見。這次會議，給被過度恐慌情緒影響的市場各方吃下了“定心丸”。

這兩年，深鐵集團“真金白銀”馳援萬科。截至9月16日，深鐵集團今年已9次向萬科提供股東借款，成為萬科最穩定的外部資金來源。截至2025年上半年，萬科短期借款為231.46億元，一年內到期的非流動負債為1347.13億元，已如期完成243.9億元公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

事實上，作為中國房地產市場化改革的標桿，萬科的命運變遷與樓市穩定已形成深度綁定——其戰略調整、債務化解乃至股東支持，都是觀察行業風險的重要窗口，也在為行業如何穿越周期、實現軟著陸積累經驗。

其一，萬科2024年的交付規模超18萬套，響應中央提出的扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作要求，直接關系民生穩定。從某種意義上看，這也是房地產從高杠桿擴張向民生保障功能全面回歸的良好征兆。

其二，萬科的債務處置方式或將成為行業風險化解的參考模板。根據萬科的“一攬子方案”，除了聚焦綜合住區開發、物業服務、長租公寓三大主業，退出非主業領域并清理相關財務投資外，萬科還計劃每年通過大宗資產交易實現200億元交易額，并在商業、物流、租賃住宅等多賽道實現REITs（注：不動產投資信托基金）突破。這種既保項目運營又保債權人權益的處置方式，為行業提供了非爆雷式風險化解路徑。

比如，在長租公寓這個板塊，萬科闖出一條新路。旗下泊寓為行業頭部品牌，全國開業房間數突破20萬間，覆蓋全國29個重點城市。2023年起，泊寓實現業務盈利，規模、納保數量、運營效率三項關鍵指標持續保持全行業第一，成為國內租賃住房市場的重要引領者。

其三，國資團隊入主轉型，或預示著未來房企發展模式與運營機制的變化調整。新任董事長黃力平的基建+開發協同經驗，可以更好地推動萬科在TOD綜合開發、城市更新等賽道加速布局。這種國資背景+市場化機制的治理結構，可能成為未來部分房企的標配——既保留民企效率優勢，又強化國資資源整合能力。

萬科過去是中國房地產市場的標桿，在房地產行業告別高杠桿擴張、回歸民生屬性的轉型時代，萬科依然要努力當好轉型發展的標桿。這是企業自身發展需要，更是對行業未來的責任。若萬科能通過深鐵集團的支持并最終實現軟著陸，將有效緩解市場對房企流動性的恐慌，為行業結構調整爭取時間，這對房地產行業的未來格局與信心重塑具有重要意義。

就在9月底，深圳華強北那家由辛杰操盤并令他一戰成名的項目“圣廷苑酒店”，原標牌被換成了“城際酒店”標識，而現在萬科也迎來了新一任董事長。

城市的天際線始終更新，行業的邏輯已然重構。萬科的核心掌舵人現在責任之大，壓力之大可以想象。當務之急是帶領萬科走出樓市周期性波動的泥沼，形成穩定的發展預期，打開新的發展空間。

一切都是新的開始。期待歷經風雨的萬科，重樹市場信心，能更加堅韌，也能更好地“活下去”，在行業轉型發展新階段，探索新路徑、提供新經驗。

封面圖片來源：每經原創