西昌144套、福州51套??國資批量賣房引關(guān)注，業(yè)內(nèi)：對(duì)市場(chǎng)影響有限

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

近期，陸續(xù)有地方國資平臺(tái)掛牌出售房產(chǎn)，這一資產(chǎn)處置行為本身并不算新鮮，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)了廣泛關(guān)注。

11月14日，貴州大誠建筑發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓位于重慶、江門、安順等11處房產(chǎn)。11月6日，四川西昌市委托拍賣公司一次性掛出144套國有產(chǎn)權(quán)住房；11月5日，福州市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布公告，定于11月21日公開拍賣福州長(zhǎng)樂區(qū)51套市場(chǎng)化商品房。更早之前，北京、山東煙臺(tái)、淄博等地均出現(xiàn)過地方國企掛牌出售房產(chǎn)的情況。

國資掛牌的房產(chǎn)是否有撿漏機(jī)會(huì)？央國企集中掛牌房產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)又有何影響？

11月17日晚間，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，國企掛牌出售房產(chǎn)雖會(huì)增加市場(chǎng)供給，但對(duì)整體樓市格局影響有限，且不存在“一上平臺(tái)就打折出售”的情況。

多地國資密集掛牌出售房產(chǎn)

近期，多地國資平臺(tái)出現(xiàn)了集中掛牌多套房產(chǎn)的情況，掛牌出售的資產(chǎn)類型囊括住宅、商鋪、車位等。

其中，四川西昌市的批量賣房行動(dòng)頗具代表性。

11月6日，西昌市委托拍賣公司一次性掛出144套國有產(chǎn)權(quán)住房，分為三個(gè)“打包套餐”：禮州中學(xué)35套經(jīng)濟(jì)適用房，最小面積33平方米，均價(jià)僅3017元/平方米；袁家山69套小區(qū)房，平均單價(jià)4997元/平方米；西城、東城的40套改善房，均價(jià)5799元/平方米。記者注意到，這些房源多為經(jīng)濟(jì)適用房、保障房，產(chǎn)權(quán)明晰且部分帶有固定車位，競(jìng)拍者首付僅需2.5成，可辦理75%的銀行按揭貸款。

另一個(gè)集中出售房源較多的城市是福州。11月5日，福州長(zhǎng)樂區(qū)掛出51套商品房，總價(jià)區(qū)間為44.7萬至153.6萬元，均價(jià)1.1萬元/平方米。

11月14日，貴州大誠建筑發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓（降價(jià)延期）位于重慶、江門、安順等11處房產(chǎn)，總價(jià)格在22萬~73萬元，處置房源中大多數(shù)處于閑置狀態(tài)，保證金在6萬元～30萬元不等。

而在更早之前，今年以來，北京西城區(qū)國資旗下天恒置業(yè)集團(tuán)一次性掛牌111套房產(chǎn)；吉林銀行掛牌2000多套房產(chǎn)，中廣核工程有限公司出售位于大連的68套房產(chǎn)。

在李宇嘉看來，今年以來國資密集售房主要包括“資產(chǎn)優(yōu)化的瘦身策略”“資金壓力下的回血需求”“政策推動(dòng)的盤活行動(dòng)”等原因。

“國資企業(yè)，不管是城投平臺(tái)等功能性國企，還是國有競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)，都有業(yè)績(jī)的考慮，一是資產(chǎn)保值增值的壓力，二是利潤(rùn)稅費(fèi)上繳的壓力。對(duì)于上市類國企，更是要對(duì)股東負(fù)責(zé)，對(duì)估值負(fù)責(zé)。此外，過去，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲，靠抵押就能獲得現(xiàn)金流，但現(xiàn)在各地對(duì)國企利稅上繳考核更嚴(yán)了，資源支持減少了，同時(shí)要求國企要承擔(dān)一些穩(wěn)增長(zhǎng)的任務(wù)，但這些任務(wù)短期內(nèi)很難有盈利和現(xiàn)金流，所以需要變現(xiàn)資產(chǎn)。”李宇嘉分析稱。

在政策層面，記者注意到，2022年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中提到，“靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產(chǎn)”。

對(duì)市場(chǎng)整體影響較小

對(duì)于國資售房是否會(huì)沖擊二手房市場(chǎng)、改變樓市格局，部分業(yè)內(nèi)人士分析指出，單個(gè)案例影響有限，需關(guān)注供給主體增多帶來的疊加效應(yīng)，而且國企房產(chǎn)拍賣不存在“一上平臺(tái)就打折”的情況。

李宇嘉詳細(xì)解讀了國資房產(chǎn)的拍賣路徑與定價(jià)機(jī)制。

他提到，國企平臺(tái)拍賣房產(chǎn)屬于大宗交易，必須通過第三方資產(chǎn)交易平臺(tái)或“三資”平臺(tái)進(jìn)行，需發(fā)布公告披露房源位置、起拍價(jià)、產(chǎn)權(quán)等信息，采用公開競(jìng)價(jià)方式，以確保公平公正及國有資產(chǎn)保值增值。

“初始掛牌價(jià)嚴(yán)格按照評(píng)估價(jià)確定，不存在一上平臺(tái)就打折的情況，只有在無人接拍時(shí)，才會(huì)進(jìn)入第二次拍賣環(huán)節(jié)，此時(shí)才可能出現(xiàn)價(jià)格折扣。”李宇嘉說道。

國資平臺(tái)出售房源，對(duì)市場(chǎng)影響如何？

李宇嘉分析稱，單個(gè)國資售房案例規(guī)模較小，多為幾十套、上百套，最多幾百套，對(duì)整體市場(chǎng)沖擊有限。但需注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，房源供給主體已從傳統(tǒng)的開發(fā)商、二手房業(yè)主，擴(kuò)展到實(shí)體企業(yè)、上市公司、政府平臺(tái)等，疊加二手市場(chǎng)掛牌量持續(xù)攀升、價(jià)格下跌、交易周期拉長(zhǎng)（貝殼數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主出售二手房的交易周期多在半年左右），多主體供給的加總效應(yīng)可能對(duì)市場(chǎng)造成一定擾動(dòng)。

“由于國有資產(chǎn)保值增值，掛牌房源通常需在指定的產(chǎn)權(quán)交易所出售。所以從價(jià)格方面來看，這些房源并不是太有吸引力，甚至部分房源可能還要求一次性付款。因此，對(duì)個(gè)人購房者來說，其性價(jià)比可能并不是太高。”一位央國企產(chǎn)權(quán)交易流程內(nèi)部人士向記者表示。

政策層面，李宇嘉建議，相關(guān)部門在分析市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)，需將二手房掛牌量、法拍房源、工抵房、銀行直售、國資平臺(tái)拍賣等納入全口徑統(tǒng)計(jì)，才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡性。短期而言，隨著國資房源的持續(xù)入市，局部市場(chǎng)供需關(guān)系仍將處于調(diào)整階段，價(jià)格波動(dòng)可能延續(xù)一段時(shí)間，但不會(huì)改變樓市平穩(wěn)發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)。

封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝