產業園類產品跌幅居前！公募REITs二級市場承壓，有REIT上市首日收盤險破發

每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

《每日經濟新聞》記者獲悉，截至上周五（11月7日），中證REITs（收盤）指數收于811.48點，環比下跌0.42%；中證REITs全收益指數收于1041.51點，環比下跌0.4%。受較弱的基本面數據、解禁、擴募采用配售方式等因素影響，公募REITs二級市場仍顯弱勢。

Wind數據顯示，已上市的77只公募REITs產品中，環比上漲的為33只，下跌的增加至43只，還有一只表現持平。漲幅最大的三只產品為華夏金茂商業REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT，周內漲幅分別為4.42%、2.37%和2.25%。跌幅最大的三只產品則為廣發成都高投產業園REIT、中金聯東科創REIT、易方達廣開產園REIT，周內跌幅都超過5%。

行業方面，11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所，上市首日開盤破發，收盤走平。同日，山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監管關注點主要圍繞熱源采購、采暖費收入、運營管理等六個方面展開。

中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日收盤險破發

年內首只上市首日收盤險破發的公募REITs產品，上周出現了。

11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所。該產品首發基金份額共計3億份，募集資金合計10.98億元。首發入池的13棟產業樓宇坐落于沈陽市渾南區核心科創板塊，產權建筑面積共計20.12萬平方米，項目原始權益人為沈陽國際軟件園產業發展有限公司和沈陽國際軟件園有限公司。

不過令人意外的是，受近期REITs市場表現不佳影響，中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日盤中破發。該基金開盤價為3.661元/份，上市首日盤中一度跌至3.590元/份，不過尾盤強勁回升，當日收平至3.660元/份。11月7日，該基金繼續下探，收盤價為3.600元/份，相比前一日下跌1.64%。申銀萬國證券對此指出，或對后續新發產品的市場情緒形成壓制。

另外，11月6日，山西首單REIT項目——山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監管關注點主要圍繞熱源采購、采暖費收入、運營管理等六大方面展開，體現了監管層在REITs一級市場持續強化估值邏輯、嚴控項目質量的政策導向。

據統計，截至11月7日，今年以來已成功發行18單公募REITs；發行規模363.4億元，同比下降25.8%。目前共有10只REITs基金等待上市，發行市場保持活躍。

政策方面，近日天津市委金融委員會辦公室等11部門印發《天津市金融創新服務科技創新和產業創新專項方案》，提出支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及有條件的科技創新產業園區發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），探索私募REITs等產品，助力傳統基礎設施資產證券化，盤活存量、做優增量、提升質量。

二級市場持續承壓，產業園區REITs領跌

上周，公募REITs二級市場繼續承壓。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于811.48點，環比下跌0.42%；中證REITs全收益指數收于1041.51點，環比下跌0.4%。

從板塊來看，中信建投證券數據顯示，產權類REITs周內下跌0.8%，經營權類REITs上漲0.1%；所有REITs子板塊中，市政環保板塊的漲幅最大為1.3%，產業園區板塊跌幅最大為2.1%。

單只產品方面，已上市的77只公募REITs產品中，環比上漲的為33只。漲幅最大的三只產品為華夏金茂商業REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT，周內分別上漲4.42%、2.37%和2.25%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環比下跌的則增加至43只，還有一只表現持平。跌幅最大的三只產品為廣發成都高投產業園REIT、中金聯東科創REIT、易方達廣開產園REIT，都是產業園區REITs，周內分別下跌9.44%、8.43%和7.01%。

華西證券分析，園區、倉儲板塊受去化承壓影響，跌幅最大達1.8%。成都高投產業園本周跌幅最大達9.44%，項目持有的盈創動力大廈出租率呈現明顯下降趨勢，“考慮項目尚未起租面積后出租率約78%，關注項目實際簽約情況”。

上周跌幅排名前十的公募REITs

在分析2026年的投資策略時，中信建投證券表示，2025年公募REITs市場經歷了創新高后又回調的起落走勢，目前市場已觸底企穩。三季度業態間及業態內業績分化持續，強運營、抗周期等資產仍然穩中有升，部分市場化競爭激烈賽道仍面臨挑戰；中短期內市場配置資金對于優質資產的需求仍非常旺盛。

“展望2026年，政策紅利蓄勢待發，考慮到今年政策節奏，預計年底前存在較大逆周期調節空間；具體政策方向包括條件趨于成熟的指數化產品、更加完善的稅收政策以及備受支持的持有型不動產ABS等。”該機構指出。

封面圖片來源：每日經濟新聞